Wykup mieszkania TBS jest możliwy, ale wymaga spełnienia konkretnych warunków i zgody właściciela
- Możliwość wykupu mieszkań TBS istnieje od 1 stycznia 2022 roku, dzięki nowelizacji ustawy.
- Kluczowe warunki to status najemcy i partycypanta, minimum 5 lat najmu, brak zaległości czynszowych oraz spłacenie przez TBS kredytu zaciągniętego w BGK.
- Cena wykupu ustalana jest na podstawie aktualnej wyceny rynkowej, a wpłacona partycypacja jest odliczana od tej kwoty.
- Decyzja o sprzedaży lokalu zawsze należy do Towarzystwa Budownictwa Społecznego i nie jest automatyczna.
- Należy liczyć się z dodatkowymi kosztami, takimi jak opłaty notarialne, koszty wyceny czy opłaty sądowe.
Możliwość wykupu mieszkania TBS została wprowadzona nowelizacją ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, która weszła w życie 1 stycznia 2022 roku. To ważna zmiana, która otworzyła drzwi do własności dla wielu najemców. Muszę jednak od razu podkreślić, że choć prawo na to pozwala, decyzja o sprzedaży lokalu nie jest automatyczna.
Zgoda na wykup nie jest bowiem czymś, co przysługuje każdemu najemcy z automatu. Decyzję o sprzedaży lokalu podejmuje właściciel, czyli dane Towarzystwo Budownictwa Społecznego, a konkretnie jego zgromadzenie wspólników lub walne zgromadzenie. W mojej ocenie, polityka w tym zakresie może być różna w zależności od konkretnego TBS-u i nie wszystkie z nich oferują taką możliwość. Warto zatem na początek skontaktować się bezpośrednio z własnym TBS-em, aby poznać jego stanowisko.
Jeśli jednak Twoje Towarzystwo Budownictwa Społecznego dopuszcza taką opcję, musisz spełnić szereg warunków. Poniżej przedstawiam pięć kluczowych wymogów, które najemca musi spełnić, aby móc ubiegać się o wykup mieszkania TBS.Przeczytaj również: Ceny mieszkań w Szczecinie 2026: Analiza i prognozy. Czy warto kupić?
Warunki, które musisz spełnić, aby wykupić mieszkanie TBS
Minimalny okres najmu
Jednym z podstawowych warunków jest minimalny okres najmu. Musisz wynajmować dany lokal nieprzerwanie przez co najmniej 5 lat. To okres, który ustawodawca uznał za wystarczający, by potwierdzić stabilność i zaangażowanie najemcy.
Status partycypanta
Prawo do wykupu przysługuje najemcy, który był jednocześnie stroną umowy o partycypacji w kosztach budowy lokalu. Co więcej, musiał on wnieść opłatę partycypacyjną w wysokości co najmniej 20% kosztów budowy lokalu. W miastach powyżej 100 tysięcy mieszkańców ten próg wynosi 25%. To kwota, która stanowiła Twój wkład w powstanie nieruchomości i jest kluczowa w procesie wykupu.
Brak zaległości w opłatach czynszowych
To warunek, który wydaje się oczywisty, ale jest niezwykle ważny. Musisz mieć czyste konto w kwestii płatności. W ciągu 5 lat poprzedzających złożenie wniosku o wykup, najemca nie mógł zalegać z czynszem za okres dłuższy niż 3 miesiące. Regularność w opłatach świadczy o Twojej wiarygodności finansowej.
Spłacenie kredytu przez TBS
Wykup jest możliwy dopiero po spłaceniu przez TBS kredytu zaciągniętego w Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) na budowę nieruchomości. To istotna kwestia, ponieważ dopóki kredyt nie zostanie uregulowany, nieruchomość jest obciążona, co uniemożliwia jej sprzedaż. Warto dopytać w swoim TBS-ie, na jakim etapie jest spłata tego zobowiązania.
Zgoda TBS kluczowa decyzja
Jak już wspomniałam, nawet spełnienie wszystkich powyższych warunków nie gwarantuje wykupu. Ostateczna decyzja należy do TBS jako właściciela. To bardzo ważny aspekt, który często jest pomijany w początkowych rozważaniach. Pamiętaj, że Towarzystwo nie ma obowiązku sprzedaży lokalu, nawet jeśli spełniasz wszystkie kryteria.
Wykup mieszkania TBS krok po kroku
Jeśli spełniasz warunki i Twój TBS wyraża wstępną zgodę na rozważenie sprzedaży, proces wykupu ma swoją ustaloną ścieżkę. Oto jak zazwyczaj wygląda ta procedura:
- Złożenie wniosku: Procedurę rozpoczyna złożenie przez najemcę formalnego wniosku o wykup w siedzibie danego TBS. Wniosek ten powinien zawierać wszystkie niezbędne dane i dokumenty potwierdzające spełnienie warunków.
- Decyzja TBS: Po złożeniu wniosku, musisz uzbroić się w cierpliwość. Wniosek trafia pod obrady odpowiedniego organu TBS (zgromadzenia wspólników lub walnego zgromadzenia), który podejmuje decyzję o ewentualnej sprzedaży lokalu.
- Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności: W przypadku pozytywnej decyzji, dotychczasowa umowa najmu jest przekształcana w "umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności". Jest to umowa specyficzna, która określa warunki i harmonogram dojścia do pełnej własności.
- Wycena nieruchomości: Kolejnym krokiem jest ustalenie ceny rynkowej mieszkania. Odbywa się to na podstawie wyceny sporządzonej przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. To kluczowy element, który zadecyduje o ostatecznej kwocie, jaką będziesz musiał zapłacić.
- Finał transakcji: Po ustaleniu ceny i dopełnieniu wszelkich formalności, następuje podpisanie umowy notarialnej przeniesienia własności. W tym momencie stajesz się pełnoprawnym właścicielem mieszkania.
Ile kosztuje wykup mieszkania TBS? Analiza finansowa
Kwestie finansowe są zawsze jednym z najważniejszych elementów, które należy wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o wykupie. Z mojego doświadczenia wiem, że to właśnie koszty często decydują o tym, czy dany proces jest dla nas opłacalny.
Warto wiedzieć, że cena mieszkania sprzedawanego przez TBS jest ustalana na podstawie aktualnej wyceny rynkowej, którą sporządza rzeczoznawca majątkowy. Niestety, muszę Cię rozczarować w przypadku mieszkań TBS nie obowiązują tu wysokie bonifikaty, które są często spotykane przy wykupie mieszkań komunalnych. Oznacza to, że cena będzie zbliżona do tej, jaką zapłaciłbyś za podobne mieszkanie na wolnym rynku.
Dobrą wiadomością jest to, że wpłacona przez Ciebie kwota partycypacji jest zaliczana na poczet ceny zakupu mieszkania. Stanowi ona rodzaj wkładu własnego, co z pewnością obniża kwotę, którą będziesz musiał dopłacić.
Oprócz samej ceny mieszkania, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami, które są nieodłącznym elementem każdej transakcji nieruchomościowej:
- Opłaty notarialne: Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego.
- Koszty wyceny nieruchomości: Opłata za pracę rzeczoznawcy majątkowego.
- Opłaty sądowe: Koszty związane z wpisem do księgi wieczystej.
Po odliczeniu partycypacji, pozostała kwota jest płatna w ramach finalizacji transakcji. Niestety, w obecnych przepisach brakuje szczegółowych informacji na temat możliwości rozłożenia tej kwoty na raty przez TBS. Zazwyczaj oczekuje się jednorazowej wpłaty, choć w indywidualnych przypadkach TBS może zgodzić się na pewne ustępstwa to jednak kwestia do negocjacji i dobrej woli Towarzystwa.
Czy wykup mieszkania TBS się opłaca? Strategia i ryzyka
Decyzja o wykupie mieszkania TBS to poważny krok, który wymaga strategicznej analizy. Nie wystarczy tylko spełnić warunki i mieć środki trzeba zastanowić się, czy to rzeczywiście najlepsza opcja dla Twojej przyszłości finansowej i życiowej.
Potencjalne korzyści z wykupu mieszkania TBS są oczywiste: zyskujesz stabilność posiadania własnego lokum i możliwość swobodnego dysponowania nim. Możesz przeprowadzić remonty, sprzedać je w przyszłości, a także przekazać w spadku. To bez wątpienia poczucie bezpieczeństwa i niezależności. Jednak, jak już wspomniałam, musisz pamiętać o braku wysokich bonifikat, co oznacza, że cena zakupu będzie rynkowa. To kluczowa różnica w porównaniu do mieszkań komunalnych, gdzie bonifikaty mogą być znaczące.
Warto również postawić wykup mieszkania TBS w kontrze do alternatywnej opcji, jaką jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania na wolnym rynku. W przypadku TBS, Twoja partycypacja działa jak wkład własny, co może być ułatwieniem. Jednak brak bonifikat i dyskrecjonalność TBS w kwestii zgody na sprzedaż to czynniki, które mogą sprawić, że zakup na wolnym rynku, choć obarczony większymi formalnościami kredytowymi, będzie bardziej przewidywalny i elastyczny pod względem wyboru lokalizacji czy standardu.
Muszę też wspomnieć o potencjalnych pułapkach i ryzykach związanych z decyzją o wykupie:
- Dyskrecjonalność TBS: Nawet spełniając wszystkie warunki, TBS może odmówić sprzedaży. To ryzyko, którego nie da się całkowicie wyeliminować.
- Brak wysokich bonifikat: Cena rynkowa oznacza, że nie uzyskasz "okazyjnej" ceny, co może wpłynąć na opłacalność inwestycji w dłuższej perspektywie.
- Ewentualne przyszłe zmiany w prawie: Chociaż na razie to tylko dyskusje, pojawiają się propozycje, które mogłyby w przyszłości wydłużyć minimalny okres najmu uprawniający do wykupu nawet do 15 czy 25 lat. Takie zmiany mogłyby wpłynąć na długoterminowe plany.
