Kupując mieszkanie od dewelopera nie płacisz PCC VAT jest już w cenie
- Zakup od dewelopera (rynek pierwotny) oznacza, że cena zawiera podatek VAT, a Ty jesteś zwolniony z 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
- Stawki VAT wynoszą 8% (dla mieszkań do 150 m²) lub 23% (dla większych powierzchni oraz miejsc postojowych).
- To deweloper rozlicza VAT z urzędem skarbowym i wystawia fakturę, Ty nie masz dodatkowych obowiązków.
- Wyjątek: przy zakupie szóstego i każdego kolejnego mieszkania zapłacisz dodatkowo 6% PCC.
- Pamiętaj o PCC 19 zł za ustanowienie hipoteki oraz o corocznym podatku od nieruchomości.
Podatki przy zakupie mieszkania od dewelopera
Kiedy decydujesz się na zakup mieszkania bezpośrednio od dewelopera, czyli na tak zwanym rynku pierwotnym, kluczową informacją jest to, że cena, którą płacisz, zawiera już podatek VAT. To bardzo ważna zasada, która oznacza, że jako kupujący jesteś zwolniony z 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Dlaczego? Aby uniknąć podwójnego opodatkowania tej samej transakcji raz VAT-em, a raz PCC.
W praktyce oznacza to, że to deweloper, jako sprzedawca, jest odpowiedzialny za rozliczenie podatku VAT z urzędem skarbowym. Dla Ciebie, jako kupującego, potwierdzeniem opodatkowania VAT jest wystawiona faktura. Z mojego doświadczenia wiem, że często pojawia się pytanie o wyjątki od tej reguły. I owszem, istnieją głównym jest zakup szóstego i każdego kolejnego mieszkania, ale o tym szczegółowo opowiem w dalszej części artykułu.
Podatek VAT w cenie mieszkania co musisz wiedzieć?
Zrozumienie stawek podatku VAT jest kluczowe, ponieważ mają one bezpośredni wpływ na ostateczną cenę nieruchomości. Standardowo, dla lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej do 150 m² oraz dla domów jednorodzinnych o powierzchni do 300 m², obowiązuje preferencyjna stawka 8% VAT. Ta niższa stawka jest elementem polityki wspierania budownictwa mieszkaniowego. Jeśli jednak powierzchnia nieruchomości przekracza te limity, to nadwyżka metrażu ponad 150 m² (dla mieszkań) lub 300 m² (dla domów) jest opodatkowana stawką 23% VAT.
Warto podkreślić, że podatek VAT jest zawsze wliczony w cenę brutto mieszkania, którą podaje deweloper. Nie musisz się martwić o dodatkowe obliczenia czy formalności. To deweloper, jako przedsiębiorca, jest podmiotem odpowiedzialnym za prawidłowe rozliczenie tego podatku z urzędem skarbowym. Dla Ciebie oznacza to po prostu, że cena, którą widzisz w ofercie, jest ceną ostateczną pod względem VAT, a Ty nie masz w tym zakresie żadnych dodatkowych obowiązków podatkowych.
Szczególną uwagę należy zwrócić na opodatkowanie miejsc postojowych i komórek lokatorskich. Jeśli te elementy stanowią odrębną nieruchomość, czyli posiadają własną księgę wieczystą, lub są sprzedawane oddzielnie od mieszkania, zawsze podlegają stawce 23% VAT. Dzieje się tak niezależnie od metrażu samego mieszkania, ponieważ są one traktowane jako odrębne lokale użytkowe, a nie część składowa lokalu mieszkalnego w rozumieniu preferencyjnych stawek VAT.
Kiedy zapłacisz PCC, kupując mieszkanie od dewelopera?
Choć zasadniczo zakup mieszkania od dewelopera zwalnia z PCC, istnieją pewne wyjątki, które warto znać. Najważniejszy z nich został wprowadzony 31 sierpnia 2023 roku i dotyczy inwestorów. Jeśli kupujesz szóste i każde kolejne mieszkanie (niezależnie od tego, czy pochodzi z jednej, czy z kilku inwestycji), będziesz musiał zapłacić dodatkowo 6% PCC. Ten podatek jest naliczany niezależnie od tego, że transakcja jest już opodatkowana VAT-em, a jego celem jest ograniczenie spekulacyjnego kupowania nieruchomości.Innym przypadkiem, w którym zapłacisz PCC przy zakupie od dewelopera, jest sytuacja, gdy finansujesz zakup kredytem hipotecznym. Wówczas, przy ustanawianiu hipoteki kaucyjnej na rzecz banku, musisz uiścić zryczałtowany podatek PCC w wysokości 19 zł. Jest to stała, niewielka opłata, ale warto o niej pamiętać w budżecie na zakup nieruchomości.
Rynek pierwotny a wtórny fundamentalne różnice w opodatkowaniu
Zrozumienie różnic między rynkiem pierwotnym a wtórnym jest kluczowe dla pełnego obrazu obowiązków podatkowych. Na rynku wtórnym, czyli kupując mieszkanie od osoby fizycznej (niebędącej przedsiębiorcą, który wystawia fakturę VAT), transakcja nie jest objęta VAT-em. W takiej sytuacji kupujący standardowo płaci 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) od wartości rynkowej nieruchomości. Ważnym wyjątkiem, wprowadzonym również od 31 sierpnia 2023 roku, jest zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. To znacząca ulga dla osób, które po raz pierwszy stają się właścicielami nieruchomości.| Cecha | Rynek pierwotny (od dewelopera) | Rynek wtórny (od osoby fizycznej) |
|---|---|---|
| Podatek od zakupu | VAT (wliczony w cenę) | PCC (płacony przez kupującego) |
| Stawka podatku | 8% lub 23% VAT (zależnie od metrażu i rodzaju lokalu) | 2% PCC |
| Kto płaci/rozlicza | Deweloper rozlicza VAT z US | Kupujący płaci PCC u notariusza |
| Dodatkowe uwagi/wyjątki | Brak PCC od zakupu (z wyjątkiem zakupu 6. i kolejnego mieszkania 6% PCC) | Zwolnienie z PCC przy zakupie 1. mieszkania (od 31.08.2023) |
Inne opłaty i podatki przy zakupie nowego mieszkania
Poza podatkami związanymi bezpośrednio z transakcją zakupu, istnieją inne opłaty i podatki, które pojawią się w Twoim budżecie. Jednym z nich jest coroczny podatek od nieruchomości. Po przeniesieniu własności, jako nowy właściciel, będziesz zobowiązany do jego regularnego uiszczania. Wysokość tego podatku ustalana jest przez lokalną gminę lub miasto i może się różnić w zależności od lokalizacji. Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło przeniesienie własności.
Oprócz podatku od nieruchomości, musisz uwzględnić również inne koszty związane z finalizacją zakupu u notariusza:
- Taksa notarialna: Jest to wynagrodzenie dla notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej maksymalne stawki są regulowane rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości i zależą od wartości nieruchomości.
- Opłaty sądowe: Są to koszty związane z wpisami w księdze wieczystej. Przykładowo, za wpis prawa własności zapłacisz 200 zł, a za wpis hipoteki również 200 zł.
- Koszt odpisów aktu notarialnego: Notariusz pobiera opłatę za sporządzenie odpisów aktu notarialnego, które są niezbędne dla różnych instytucji (np. banku, urzędu miasta).
Przeczytaj również: Deweloper: Kim jest? Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?
Podsumowanie: Bezstresowe formalności podatkowe przy zakupie od dewelopera
Zakup mieszkania od dewelopera to ekscytujący, ale i wymagający proces. Aby przejść przez formalności podatkowe bez zbędnego stresu, przygotowałam krótką checklistę, która pomoże Ci upewnić się, że o niczym nie zapomniałeś:
- Sprawdź, czy VAT jest w cenie: Pamiętaj, że kupując od dewelopera, cena brutto mieszkania zawiera już podatek VAT (8% lub 23%), a Ty nie płacisz dodatkowo 2% PCC od samej transakcji.
- PCC od ustanowienia hipoteki: Jeśli bierzesz kredyt, uwzględnij w budżecie 19 zł PCC za ustanowienie hipoteki.
- Coroczny podatek od nieruchomości: Po zakupie pamiętaj o obowiązku płacenia corocznego podatku od nieruchomości, którego wysokość ustala gmina.
- Ewentualne 6% PCC dla inwestorów: Jeśli kupujesz szóste lub kolejne mieszkanie, przygotuj się na dodatkowe 6% PCC, niezależnie od VAT.
- Koszty notarialne i sądowe: Zawsze dolicz do budżetu taksę notarialną, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz koszt odpisów aktu notarialnego.
