Ile czasu ma deweloper na reklamację? 14 dni i co dalej?

Kupno nieruchomości to dla wielu z nas jedna z najważniejszych decyzji życiowych. Niestety, zdarza się, że po odbiorze mieszkania czy domu deweloperskiego odkrywamy wady i usterki. W takiej sytuacji kluczowe staje się pytanie: ile czasu ma deweloper na rozpatrzenie reklamacji i jakie są nasze prawa, gdy deweloper milczy? W tym artykule, jako Inga Marciniak, chciałabym szczegółowo omówić terminy prawne, konsekwencje braku reakcji dewelopera oraz przedstawić praktyczny przewodnik, który pomoże Państwu skutecznie dochodzić swoich roszczeń.

Deweloper milczy w sprawie reklamacji? Poznaj kluczowe terminy

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, deweloper ma ściśle określony czas na ustosunkowanie się do zgłoszonych przez Państwa wad. Ten termin to 14 dni kalendarzowych. Liczy się go od dnia podpisania protokołu odbioru, jeśli wady zostały zgłoszone właśnie w tym momencie. Jeśli natomiast reklamacja dotyczy wad odkrytych później, zgłoszonych z tytułu rękojmi, termin ten biegnie od momentu, w którym deweloper faktycznie mógł zapoznać się z Państwa zgłoszeniem.

Aby mieć pewność, że termin 14 dni zostanie precyzyjnie naliczony, kluczowe jest posiadanie dowodu zgłoszenia reklamacji. Zawsze rekomenduję formę pisemną, która jest najbezpieczniejsza i daje pewność co do daty. Oto najczęściej stosowane formy:

• List polecony z potwierdzeniem odbioru: to najbardziej formalna i bezpieczna opcja, która jednoznacznie potwierdza datę doręczenia.
• E-mail z potwierdzeniem odbioru i/lub przeczytania: jeśli deweloper akceptuje taką formę komunikacji, upewnijcie się, że macie potwierdzenie, iż wiadomość została odebrana.
• Osobiste doręczenie w biurze dewelopera: w takim przypadku zawsze żądajcie potwierdzenia na kopii Państwa pisma, z datą i pieczęcią.

Co istotne, brak odpowiedzi dewelopera w terminie 14 dni jest prawnie równoznaczny z uznaniem wad. To bardzo ważna konsekwencja dla nabywcy! Oznacza to, że deweloper nie może już kwestionować zasadności Państwa zgłoszenia. W praktyce, jeśli deweloper nie ustosunkuje się do reklamacji w tym czasie, uznaje się, że zgadza się z Państwa roszczeniem i jest zobowiązany do usunięcia wskazanych usterek.

Dwa kluczowe terminy: odpowiedź dewelopera a faktyczna naprawa wad

Warto podkreślić, że wspomniane 14 dni to termin na ustosunkowanie się do reklamacji, czyli na podjęcie decyzji o jej uznaniu lub odrzuceniu. To nie jest termin na faktyczne usunięcie wad.

Po tym, jak wada zostanie uznana (czy to przez wyraźne oświadczenie dewelopera, czy automatycznie z powodu braku odpowiedzi w ciągu 14 dni), deweloper ma kolejny termin na jej usunięcie. Standardowo jest to 30 dni, licząc od dnia podpisania protokołu odbioru (jeśli wady zgłoszono przy odbiorze) lub od dnia uznania reklamacji. To jest czas, w którym deweloper powinien podjąć konkretne działania naprawcze.

Zdarza się, że deweloper może wskazać inny, dłuższy termin na usunięcie wady. Jest to dopuszczalne, ale takie przedłużenie musi być uzasadnione, na przykład specyfiką wady, koniecznością zamówienia specjalistycznych materiałów czy skomplikowanym charakterem prac. Co ważne, takie opóźnienie nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Jeśli deweloper proponuje zbyt długi termin bez wyraźnego uzasadnienia, warto to zakwestionować.

Jak skutecznie zgłaszać wady: odbiór techniczny czy rękojmia po zamieszkaniu?

Zgłaszanie wad to proces, który może mieć miejsce w dwóch kluczowych momentach: podczas odbioru technicznego mieszkania lub już po zamieszkaniu, w ramach rękojmi.

Podczas odbioru technicznego mają Państwo prawo i obowiązek dokładnie sprawdzić stan nieruchomości. To idealny moment na wychwycenie wszelkich usterek, niedoróbek czy niezgodności z projektem. Moje doświadczenie pokazuje, że warto na odbiór zaprosić niezależnego specjalistę, który pomoże w rzetelnej ocenie.

Kluczową rolę w tym procesie odgrywa protokół odbioru. To Państwa najważniejszy dokument! Należy w nim szczegółowo, precyzyjnie i czytelnie opisać wszystkie zauważone wady i usterki. Im dokładniejszy opis, tym łatwiej będzie później dochodzić swoich praw. Nie bójcie się wpisywać nawet drobnych niedociągnięć.

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła pojęcie "wady istotnej". Jest to wada, która uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Stwierdzenie takiej wady podczas odbioru i jej nieusunięcie przez dewelopera w wyznaczonym terminie, daje nabywcy bardzo silne uprawnienia. Mogą Państwo wówczas odmówić odbioru lokalu, a nawet, w skrajnych przypadkach, odstąpić od umowy deweloperskiej, co jest poważnym krokiem, ale daje realną ochronę.

Co jednak zrobić w przypadku wad ukrytych, czyli tych, które odkryjemy dopiero po zamieszkaniu? W takiej sytuacji wkracza instytucja rękojmi za wady fizyczne. Nabywca ma prawo zgłaszać takie wady deweloperowi przez określony czas od wydania lokalu.

Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat od dnia wydania lokalu. To oznacza, że przez ten okres, jeśli odkryją Państwo jakąkolwiek wadę (niezależnie od tego, czy była ona możliwa do zauważenia przy odbiorze), mają Państwo prawo żądać jej usunięcia.

Warto pamiętać o różnicach w stosowaniu przepisów o rękojmi w zależności od daty rozpoczęcia sprzedaży inwestycji. Dla umów deweloperskich zawartych przed 1 lipca 2022 r., w pełni stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. Natomiast dla umów zawartych po tej dacie, kluczowe jest zgłaszanie wad w protokole odbioru zgodnie z nową ustawą deweloperską. Oczywiście, rękojmia nadal obowiązuje, ale nowe przepisy kładą większy nacisk na moment odbioru i zgłoszenia wad w protokole.

Deweloper ignoruje Twoje prawa? Przewodnik krok po kroku

1. Wysłanie pisemnego wezwania do usunięcia wad: Jeśli deweloper nie reaguje na Państwa reklamację w terminie 14 dni (lub nie usuwa uznanych wad w ciągu 30 dni), pierwszym krokiem powinno być wysłanie pisemnego wezwania. W piśmie tym należy ponownie wskazać wady, powołać się na fakt uznania reklamacji (lub jej automatycznego uznania) i wyznaczyć deweloperowi dodatkowy, rozsądny termin na usunięcie usterek. Warto zaznaczyć, że po bezskutecznym upływie tego terminu, będą Państwo zmuszeni podjąć dalsze kroki prawne.

2. Wykonanie zastępcze: Po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu wyznaczonego w wezwaniu, nabywca może zlecić naprawę usterki na koszt dewelopera. To tzw. wykonanie zastępcze. Jest to silne narzędzie, ale wymaga ostrożności. Przed zleceniem naprawy warto zgromadzić dowody (np. ekspertyzę rzeczoznawcy) i upewnić się, że deweloper został prawidłowo wezwany do usunięcia wad. Następnie można wystąpić do dewelopera o zwrot poniesionych kosztów.

3. Skorzystanie z usług niezależnego rzeczoznawcy budowlanego: W przypadku skomplikowanych wad, sporu co do ich istnienia lub zakresu, a także przed podjęciem decyzji o wykonaniu zastępczym, warto skorzystać z usług niezależnego rzeczoznawcy budowlanego. Sporządzona przez niego ekspertyza wad będzie solidnym dowodem w dalszych negocjacjach z deweloperem, a także w ewentualnym postępowaniu sądowym.

4. Skierowanie sprawy do sądu: Jeśli wszystkie inne metody zawiodą, a deweloper nadal ignoruje Państwa prawa, ostatecznym rozwiązaniem jest skierowanie sprawy do sądu. W zależności od wartości przedmiotu sporu, może to być sąd rejonowy lub okręgowy. Zanim zdecydują się Państwo na ten krok, rekomenduję konsultację z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, który pomoże ocenić szanse i przygotować odpowiednie dokumenty.

Jak przygotować się do złożenia reklamacji, by uniknąć problemów?

Skuteczne dochodzenie swoich praw w sporze z deweloperem w dużej mierze zależy od odpowiedniego przygotowania. Oto kluczowe aspekty, na które warto zwrócić uwagę:

• Gromadzenie dokumentacji:
  • Zdjęcia i filmy: Uwiecznijcie każdą wadę. Zdjęcia powinny być wyraźne, z widocznym kontekstem, a także zbliżenia na szczegóły. Filmy mogą pokazać dynamikę problemu (np. cieknąca woda).
  • Szczegółowe opisy wad: Do każdego zdjęcia dołączcie dokładny opis, kiedy wada została zauważona, gdzie się znajduje, jak się objawia i jakie są jej konsekwencje.
  • Kopie protokołów odbioru: To Państwa podstawowy dokument. Upewnijcie się, że macie jego kopię z wszystkimi wpisanymi wadami.
  • Korespondencja z deweloperem: Zachowujcie wszystkie e-maile, listy, notatki z rozmów (jeśli macie ich potwierdzenie). Każda wymiana informacji jest dowodem.
  • Faktury i paragony: Jeśli ponieśliście jakiekolwiek koszty związane z wadami (np. ekspertyza rzeczoznawcy, tymczasowe naprawy), zachowajcie dowody zakupu.

Jak już wspomniałam, kluczowe jest pisemne zgłoszenie reklamacji. Zawsze wysyłajcie list polecony z potwierdzeniem odbioru lub e-mail z potwierdzeniem dostarczenia i odczytania. Posiadanie dowodu złożenia reklamacji oraz precyzyjnej daty jest absolutnie fundamentalne. Bez tego trudno będzie udowodnić, że deweloper nie ustosunkował się do Państwa zgłoszenia w terminie 14 dni, a tym samym, że uznał wady.

W kontakcie z deweloperem warto unikać pewnych działań, które mogłyby osłabić Państwa pozycję:

• Ustne ustalenia bez potwierdzenia: Nigdy nie polegajcie wyłącznie na ustnych obietnicach czy ustaleniach. Zawsze proście o potwierdzenie na piśmie, najlepiej w formie e-maila lub listu.
• Podpisywanie niekorzystnych dokumentów bez analizy: Nie podpisujcie żadnych dokumentów (np. protokołów bez uwzględnienia wszystkich wad, oświadczeń o zrzeczeniu się roszczeń) bez dokładnego przeczytania i zrozumienia ich treści. W razie wątpliwości skonsultujcie się z prawnikiem.
• Brak terminowości: Sami również pilnujcie terminów. Zbyt późne zgłoszenie wady może utrudnić dochodzenie roszczeń.