Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera? Pełna checklista

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego to jedna z najważniejszych decyzji życiowych i finansowych. Aby uniknąć kosztownych błędów, pułapek prawnych czy rozczarowań technicznych, niezbędna jest dokładna weryfikacja zarówno dewelopera, jak i samej nieruchomości. Ten artykuł to kompleksowy przewodnik, który krok po kroku przeprowadzi Cię przez proces sprawdzania wszystkich kluczowych aspektów, minimalizując ryzyko i zapewniając spokojny sen.

Drobiazgowa weryfikacja dlaczego to Twój obowiązek?

Kupno nowego mieszkania to dla wielu osób największa inwestycja życia. Związane są z nią nie tylko ogromne środki finansowe, ale także plany na przyszłość i marzenia o własnym kącie. Niestety, rynek pierwotny, choć oferuje wiele korzyści, niesie ze sobą również potencjalne ryzyka. Od niewypłacalności dewelopera, przez wady prawne nieruchomości, aż po usterki techniczne, które mogą ujawnić się po latach. Właśnie dlatego drobiazgowa weryfikacja jest nie tylko zalecana, ale wręcz obowiązkowa. To Twoja tarcza ochronna przed nieprzewidzianymi problemami i gwarancja, że Twoje pieniądze są bezpieczne.

Zakup mieszkania jako najważniejsza decyzja finansowa

Decyzja o zakupie mieszkania to nie tylko wybór czterech ścian, ale także zobowiązanie finansowe na wiele lat, często na całe dekady. Kredyt hipoteczny, koszty utrzymania, a w przyszłości ewentualna sprzedaż wszystko to sprawia, że konsekwencje tej decyzji są długoterminowe. Jako Inga Marciniak, zawsze podkreślam moim klientom, że nie ma miejsca na pośpiech czy niedbalstwo. Każdy szczegół, każda klauzula w umowie, każdy dokument prawny ma znaczenie i może wpłynąć na Twoją finansową stabilność i komfort życia.

Potencjalne pułapki i jak ich uniknąć przewodnik na start

Rynek nieruchomości pełen jest niuansów, które mogą stać się pułapkami dla nieświadomych nabywców. Niewypłacalność dewelopera, ukryte obciążenia w księdze wieczystej, niezgodności w umowie deweloperskiej czy wady techniczne, które ujawnią się dopiero po zamieszkaniu to tylko niektóre z nich. Moim celem jest dostarczenie Ci praktycznego przewodnika, który pomoże Ci zidentyfikować te zagrożenia i skutecznie ich unikać. Pamiętaj, że wiedza to Twoje najpotężniejsze narzędzie w procesie zakupu mieszkania z rynku pierwotnego.

Krok 1: Prześwietlenie dewelopera komu powierzasz swoje pieniądze?

Zanim w ogóle zaczniesz myśleć o konkretnym mieszkaniu, musisz skupić się na firmie, która ma je wybudować. Deweloper to Twój partner w tej transakcji, a jego wiarygodność i stabilność finansowa są absolutną podstawą bezpiecznego zakupu. W końcu to jemu powierzasz często oszczędzenia całego życia, dlatego zaufanie do firmy musi być poparte rzetelną weryfikacją.

Gdzie i jak sprawdzić wiarygodność firmy krok po kroku?

Weryfikacja dewelopera to proces wieloetapowy, który wymaga cierpliwości i dokładności. Nie wystarczy jedno szybkie sprawdzenie. Musisz poświęcić czas na analizę dokumentów, historii firmy oraz opinii innych klientów. W kolejnych podsekcjach szczegółowo omówię, gdzie szukać kluczowych informacji i na co zwrócić szczególną uwagę, aby mieć pewność, że masz do czynienia z rzetelnym partnerem.

Krajowy Rejestr Sądowy (KRS) co mówi o kondycji dewelopera?

Pierwszym i najważniejszym miejscem, gdzie powinieneś zajrzeć, jest Krajowy Rejestr Sądowy (KRS). To publiczny rejestr dostępny online, który dostarcza podstawowych informacji o każdej firmie działającej w Polsce. Sprawdzisz tam: formę prawną dewelopera (spółka z o.o., spółka akcyjna), datę wpisu, skład zarządu, wysokość kapitału zakładowego, a także ewentualne informacje o postępowaniach upadłościowych, restrukturyzacyjnych czy likwidacyjnych. Zwróć uwagę na historię zmian w zarządzie i kapitale częste roszady mogą być sygnałem ostrzegawczym. Warto również zweryfikować dewelopera w rejestrach dłużników, takich jak BIG InfoMonitor, aby upewnić się, że nie ma zaległości finansowych.

Sprawdzanie opinii i historii inwestycji detektywistyczna praca, która się opłaca

Sama analiza dokumentów to nie wszystko. Równie ważna jest "detektywistyczna" praca, czyli sprawdzenie historii inwestycji dewelopera. Poszukaj informacji o jego poprzednich projektach: czy były oddawane w terminie? Jakiej jakości były wykonane? Czy mieszkańcy zgłaszali liczne usterki? Najlepszym źródłem informacji są sami mieszkańcy odwiedź zrealizowane osiedla, porozmawiaj z ludźmi. Pamiętaj jednak, aby podchodzić z ostrożnością do opinii internetowych, które bywają skrajne i nie zawsze obiektywne.

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) czy certyfikaty mają znaczenie?

Członkostwo w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD) może być pozytywnym sygnałem. Firmy należące do PZFD zobowiązują się do przestrzegania Kodeksu Dobrych Praktyk, co oznacza wyższe standardy obsługi klienta i transparentności. Jednakże, jak zawsze powtarzam, członkostwo w organizacji nie jest gwarancją bezproblemowej transakcji i nie zwalnia Cię z własnej, szczegółowej weryfikacji. Traktuj to jako jeden z wielu elementów układanki, a nie jedyny dowód wiarygodności.

Wizyta na poprzednich budowach o co pytać mieszkańców?

• Czy deweloper dotrzymywał terminów oddania mieszkań i przeniesienia własności?
• Jaka była jakość wykonania części wspólnych (klatki schodowe, windy, garaże) oraz samego mieszkania?
• Jak deweloper reagował na zgłaszane usterki i wady? Czy były usuwane szybko i sprawnie?
• Czy obsługa posprzedażowa była na wysokim poziomie?
• Czy były jakieś ukryte koszty lub niespodzianki po zakupie?
• Jak oceniają ogólny komfort życia na osiedlu i relacje z deweloperem?

Krok 2: Analiza dokumentów najważniejszy etap transakcji

Po dokładnym prześwietleniu dewelopera, przyszedł czas na równie, a może nawet bardziej krytyczny etap analizę dokumentów prawnych dotyczących samej nieruchomości. To tutaj kryją się wszystkie kluczowe informacje, które mogą zaważyć na bezpieczeństwie Twojej transakcji. Nie ma miejsca na domysły czy zaufanie "na słowo" każdy dokument musi zostać przeczytany i zrozumiany.

Księga Wieczysta gruntu Twoja polisa na bezpieczną przyszłość

Absolutną podstawą i Twoją polisą na bezpieczną przyszłość jest dokładne sprawdzenie Księgi Wieczystej gruntu, na którym ma powstać inwestycja. Księga Wieczysta to publiczny rejestr, który zawiera wszystkie najważniejsze informacje prawne o nieruchomości. Możesz ją sprawdzić online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, znając numer KW. To kluczowe zabezpieczenie prawne, które pozwoli Ci uniknąć wielu problemów.

Jak czytać księgę wieczystą? Kluczowe działy III i IV

Księga Wieczysta składa się z czterech działów. Dla Ciebie najważniejsze będą Dział III i Dział IV.

• Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia: Tutaj znajdziesz informacje o ewentualnych służebnościach (np. służebność drogi koniecznej), prawach pierwokupu, roszczeniach osób trzecich czy ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością. Jeśli grunt jest obciążony służebnością, upewnij się, że nie będzie ona kolidować z Twoimi planami.
• Dział IV Hipoteki: Ten dział informuje o wszelkich obciążeniach hipotecznych na nieruchomości. Najczęściej deweloperzy kredytują budowę, więc hipoteka na gruncie jest standardem. Ważne jest jednak, aby wiedzieć, jak się przed nią zabezpieczyć, o czym za chwilę.

Hipoteka na działce dewelopera czerwona flaga czy standardowa procedura?

Jak wspomniałam, hipoteka na gruncie dewelopera, zabezpieczająca kredyt na budowę, jest dość powszechna i nie zawsze oznacza czerwoną flagę. Bank kredytujący dewelopera zabezpiecza się w ten sposób. Kluczowe jest jednak, abyś jako nabywca był odpowiednio zabezpieczony przed tym obciążeniem. Nie możesz dopuścić do sytuacji, w której kupujesz mieszkanie obciążone hipoteką dewelopera. Na szczęście istnieją na to mechanizmy.

Czym jest promesa o bezobciążeniowym wyodrębnieniu lokalu i dlaczego musisz ją mieć?

Jeśli w Dziale IV Księgi Wieczystej widnieje hipoteka, deweloper musi przedstawić Ci tzw. promesę banku o bezobciążeniowym wyodrębnieniu lokalu. Jest to pisemne zobowiązanie banku, że po wpłaceniu przez Ciebie pełnej ceny mieszkania na rachunek dewelopera (lub bezpośrednio na rachunek kredytowy dewelopera), bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z Twojego nowo wyodrębnionego lokalu. To absolutnie kluczowy dokument, który zabezpiecza Twoje interesy i gwarantuje, że staniesz się właścicielem nieruchomości wolnej od obciążeń dewelopera.

Umowa deweloperska pod lupą na te zapisy musisz zwrócić szczególną uwagę

Umowa deweloperska to najważniejszy dokument, który reguluje Twoje prawa i obowiązki jako nabywcy oraz dewelopera. Musi być ona sporządzona zgodnie z Ustawą Deweloperską. Nie podpisuj jej bez dokładnego przeczytania i zrozumienia każdego punktu. W razie wątpliwości, zawsze skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Forma aktu notarialnego dlaczego jest niezbędna?

Zgodnie z Ustawą Deweloperską, umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to wymóg prawny, który ma na celu zwiększenie bezpieczeństwa transakcji. Akt notarialny gwarantuje, że umowa została sporządzona zgodnie z prawem, a jej treść jest jasna i zrozumiała dla obu stron. Co więcej, dzięki formie aktu notarialnego, Twoje roszczenie o przeniesienie własności lokalu zostaje wpisane do Księgi Wieczystej, co stanowi dodatkowe zabezpieczenie przed nieuczciwymi działaniami dewelopera.

Cena, harmonogram płatności i kary umowne za opóźnienia

• Cena mieszkania: Upewnij się, że cena jest ostateczna i nie zawiera żadnych klauzul waloryzacyjnych, które mogłyby ją podnieść w przyszłości.
• Harmonogram płatności: Sprawdź, czy harmonogram płatności jest jasny i precyzyjny. Powinien być powiązany z postępem prac budowlanych.
• Terminy: Kluczowe są terminy zakończenia budowy, uzyskania pozwolenia na użytkowanie oraz ostateczny termin przeniesienia własności. Zwróć szczególną uwagę na kary umowne za opóźnienia dewelopera powinny być one realne i stanowić skuteczną rekompensatę za ewentualne niedotrzymanie terminów.

Warunki odstąpienia od umowy kiedy możesz się wycofać bez strat?

Umowa deweloperska powinna precyzować warunki, na jakich możesz odstąpić od umowy bez ponoszenia strat. Zgodnie z Ustawą Deweloperską, masz takie prawo w kilku sytuacjach, np. gdy deweloper nie dostarczy prospektu informacyjnego, informacje w prospekcie są niezgodne ze stanem faktycznym, deweloper nie przeniesie własności w określonym terminie, lub gdy umowa nie zawiera wszystkich wymaganych elementów. Dokładnie zapoznaj się z tymi zapisami, aby wiedzieć, kiedy i w jaki sposób możesz skorzystać z tego prawa.

Prospekt informacyjny co deweloper musi Ci ujawnić?

Prospekt informacyjny to obowiązkowy załącznik do umowy deweloperskiej. Zawiera on szczegółowe informacje o deweloperze (jego doświadczenie, poprzednie inwestycje) oraz o samym przedsięwzięciu deweloperskim (opis nieruchomości, harmonogram, planowane inwestycje w promieniu 1 km). Dokładnie przeanalizuj prospekt, porównując go z informacjami, które sam zebrałeś. To cenne źródło wiedzy o otoczeniu przyszłego mieszkania i planach dewelopera.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) co powstanie za Twoim oknem za 5 lat?

To jeden z tych dokumentów, o których często się zapomina, a który może mieć ogromne znaczenie dla Twojego komfortu życia. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to dokument uchwalany przez gminę, który określa przeznaczenie i zasady zagospodarowania terenów. Sprawdzając MPZP w urzędzie gminy/miasta, dowiesz się, co może powstać w bezpośrednim sąsiedztwie Twojego przyszłego mieszkania czy to będzie park, nowa droga, centrum handlowe, czy może kolejny blok mieszkalny. To kluczowe, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.

Pozwolenie na budowę czy inwestycja jest w ogóle legalna?

Upewnij się, że deweloper posiada ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę. Możesz to sprawdzić w urzędzie, który wydał pozwolenie. Brak ostatecznego pozwolenia na budowę to absolutna czerwona flaga i sygnał do natychmiastowego wycofania się z transakcji. Budowa bez pozwolenia jest nielegalna i niesie za sobą ogromne ryzyko dla nabywców.

Krok 3: Bezpieczeństwo Twoich finansów jak chronione są wpłaty?

Po dogłębnej analizie dewelopera i dokumentów prawnych, przechodzimy do kwestii finansowych. Ustawa deweloperska wprowadziła szereg mechanizmów mających na celu ochronę wpłat nabywców. Zrozumienie ich działania jest kluczowe dla Twojego bezpieczeństwa finansowego.

Rachunek powierniczy tarcza ochronna dla Twoich pieniędzy

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to mechanizm, który ma zabezpieczyć Twoje wpłaty na poczet zakupu mieszkania. Zgodnie z Ustawą Deweloperską, deweloper ma obowiązek prowadzić taki rachunek w banku. Oznacza to, że Twoje pieniądze nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, ale są przechowywane na specjalnym koncie, z którego bank wypłaca środki deweloperowi dopiero po spełnieniu określonych warunków (np. zakończeniu kolejnego etapu budowy). To skuteczna tarcza ochronna przed ryzykiem niewypłacalności dewelopera.

Rachunek otwarty vs zamknięty który jest dla Ciebie bezpieczniejszy?

Rodzaj rachunku	Charakterystyka i poziom bezpieczeństwa
Rachunek otwarty	Bank wypłaca deweloperowi środki etapami, po zakończeniu kolejnych faz budowy (np. po wylaniu fundamentów, postawieniu ścian, wykonaniu dachu). Jest to najczęściej stosowany rachunek. Poziom bezpieczeństwa jest wysoki, ale nie absolutny w przypadku upadłości dewelopera na wczesnym etapie, odzyskanie wszystkich środków może być problematyczne.
Rachunek zamknięty	To najbezpieczniejsza opcja dla nabywcy. Deweloper otrzymuje wpłacone środki dopiero po przeniesieniu własności mieszkania na nabywcę, czyli po podpisaniu aktu notarialnego. Wcześniej pieniądze są w całości zablokowane na rachunku. W przypadku problemów dewelopera, cała wpłacona kwota jest chroniona. Niestety, deweloperzy rzadko oferują rachunki zamknięte ze względu na mrożenie kapitału.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) dodatkowe zabezpieczenie na wypadek problemów

Od 1 lipca 2022 roku obowiązuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych. Składki na DFG są odprowadzane przez deweloperów z każdej wpłaty klienta na rachunek powierniczy. W przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy, DFG ma za zadanie zwrócić nabywcom wpłacone środki, co stanowi kolejną warstwę ochrony finansowej.

Ukryte koszty, o których musisz wiedzieć opłaty notarialne, sądowe i inne

• Opłaty notarialne: Zwykle dzielone są po połowie między dewelopera a nabywcę. Obejmują wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego umowy deweloperskiej i aktu przeniesienia własności.
• Opłaty sądowe: To koszty wpisów do Księgi Wieczystej (np. wpis własności, wpis hipoteki, wpis roszczenia). Są to stałe opłaty, których wysokość określa ustawa.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego nie płacisz PCC od wartości nieruchomości (płaci go deweloper w cenie), ale możesz zapłacić od ustanowienia hipoteki na rzecz banku.
• Koszty wykończenia lokalu: Pamiętaj, że mieszkanie w stanie deweloperskim wymaga jeszcze znacznych nakładów finansowych na wykończenie (podłogi, drzwi wewnętrzne, malowanie, meble, armatura). Zawsze miej na to osobną pulę środków.

Krok 4: Mieszkanie i jego otoczenie co sprawdzić na miejscu?

Gdy formalności związane z deweloperem i dokumentami są już za Tobą, czas skupić się na samym mieszkaniu i jego najbliższym otoczeniu. To etap, w którym osobista ocena i wizualizacja przyszłego życia w danym miejscu są kluczowe. Nie polegaj tylko na folderach reklamowych idź i zobacz na własne oczy.

Analiza rzutu mieszkania czy układ jest funkcjonalny?

Rzut mieszkania to coś więcej niż tylko schemat. To mapa Twojej przyszłej przestrzeni życiowej. Dokładnie przeanalizuj układ pomieszczeń: czy kuchnia jest wystarczająco duża, czy sypialnie są ustawne, czy łazienka ma odpowiednie rozmiary. Zastanów się, jak będziesz się poruszać po mieszkaniu, gdzie ustawisz meble. Funkcjonalność układu to podstawa komfortu brak na nią miejsca na kompromisy.

Nasłonecznienie i widok z okien jak to wpłynie na komfort życia?

Kierunek świata, na który wychodzą okna, ma ogromne znaczenie dla nasłonecznienia mieszkania. Północne okna oznaczają mniej słońca, południowe dużo światła, ale też potencjalne przegrzewanie latem. Z kolei wschodnie zapewnią poranne słońce, a zachodnie popołudniowe i wieczorne. Widok z okien to również element, który wpływa na samopoczucie. Czy patrzysz na park, czy na ścianę sąsiedniego bloku? Odwiedź plac budowy o różnych porach dnia, aby ocenić nasłonecznienie i widok.

Możliwość zmian lokatorskich czy dostosujesz przestrzeń do siebie?

Zmiany lokatorskie to modyfikacje w układzie ścian działowych, instalacji elektrycznej czy wodno-kanalizacyjnej, które możesz wprowadzić na etapie budowy, zanim jeszcze mieszkanie zostanie oddane. Jeśli deweloper oferuje taką możliwość, to świetnie! Dzięki temu możesz dostosować przestrzeń do swoich indywidualnych potrzeb, np. przesunąć ścianę, dodać punkt świetlny czy zmienić lokalizację gniazdka. Pamiętaj, że zmiany te są zazwyczaj płatne i muszą być zgodne z projektem budowlanym.

Standard wykończenia co dokładnie oznacza „stan deweloperski”?

Pojęcie „stan deweloperski” nie jest prawnie zdefiniowane, co oznacza, że każdy deweloper może interpretować je nieco inaczej. Dla jednego będzie to tynk i wylewka, dla innego dojdą do tego parapety i grzejniki. Dlatego tak ważne jest, aby szczegółowy opis standardu wykończenia stanowił załącznik do umowy deweloperskiej. Bez tego, możesz być zaskoczony tym, co zastaniesz w nowym mieszkaniu.

Jak powinien wyglądać szczegółowy załącznik do umowy?

• Rodzaj i jakość tynków (np. gipsowe, cementowo-wapienne, gładzie).
• Rodzaj i równość wylewek podłogowych.
• Rodzaj stolarki okiennej i drzwiowej (np. PCV, drewno, antywłamaniowe), wraz z parametrami (U-wartość, ilość szyb).
• Rodzaj i kolor parapetów (wewnętrznych i zewnętrznych).
• Typ i moc grzejników.
• Szczegółowy opis instalacji (elektrycznej ilość gniazdek, punktów świetlnych; wod-kan punkty podłączeń; wentylacyjnej rodzaj i lokalizacja).
• Informacje o izolacji akustycznej i termicznej.
• Opis balustrad na balkonach/tarasach.
• Opis drzwi wejściowych do mieszkania.

Na co zwrócić uwagę: tynki, wylewki, instalacje, okna i drzwi

Podczas oględzin mieszkania w stanie deweloperskim, nawet przed oficjalnym odbiorem, zwróć uwagę na podstawowe elementy. Sprawdź, czy tynki są równe i gładkie, czy wylewki nie mają pęknięć i są poziome. Obejrzyj okna i drzwi czy nie mają uszkodzeń, czy są prawidłowo zamontowane. Zwróć uwagę na wyprowadzenia instalacji czy są w miejscach zgodnych z rzutem i czy nie widać żadnych oczywistych usterek. Wczesne wykrycie problemów może ułatwić ich usunięcie.

Infrastruktura osiedla i okolicy czy to miejsce dla Ciebie?

• Komunikacja miejska: Jak daleko jest do przystanków autobusowych, tramwajowych, stacji metra czy kolejki?
• Dostępność sklepów i usług: Czy w pobliżu są supermarkety, apteki, przychodnie, restauracje, kawiarnie?
• Edukacja: Czy w okolicy znajdują się szkoły, przedszkola, żłobki?
• Tereny zielone i rekreacyjne: Czy są parki, place zabaw, ścieżki rowerowe, miejsca do spacerów?
• Hałas i zanieczyszczenia: Czy w pobliżu nie ma uciążliwych źródeł hałasu (ruchliwa ulica, tory kolejowe, lotnisko) lub zanieczyszczeń (fabryki)?
• Bezpieczeństwo: Jak oceniasz ogólne bezpieczeństwo okolicy?

Krok 5: Wielki finał odbiór techniczny mieszkania

Odbiór techniczny mieszkania to jeden z najważniejszych momentów w całym procesie zakupu. To Twoja ostatnia szansa na weryfikację, czy deweloper wywiązał się ze swoich zobowiązań i czy mieszkanie jest zgodne z umową, projektem oraz normami budowlanymi. Nie traktuj tego jako formalności bądź przygotowany i drobiazgowy.

Jak przygotować się do odbioru? Niezbędne narzędzia i dokumenty

• Umowa deweloperska i załączniki: Przede wszystkim szczegółowy opis standardu wykończenia.
• Rzut mieszkania: Z wymiarami i lokalizacją instalacji.
• Projekt zmian lokatorskich: Jeśli były wprowadzane.
• Poziomica: Do sprawdzenia równości ścian i podłóg.
• Miarka: Do weryfikacji wymiarów pomieszczeń, otworów okiennych i drzwiowych.
• Latarka: Do oświetlenia ciemnych zakamarków i sprawdzenia instalacji.
• Aparat fotograficzny/smartfon: Do dokumentowania wszelkich usterek.
• Próbnik napięcia (neonówka): Do sprawdzenia działania gniazdek elektrycznych.
• Zapalniczka/świeczka: Do sprawdzenia ciągu wentylacyjnego.
• Kawałek papieru: Do sprawdzenia szczelności okien i drzwi.
• Notatnik i długopis: Do sporządzania protokołu.
• Woda w butelce: Do sprawdzenia odpływów.

Co sprawdzić punkt po punkcie? Lista kontrolna odbioru technicznego

Podczas odbioru technicznego musisz być metodyczny. Przechodź przez każde pomieszczenie i każdy element, sprawdzając go pod kątem zgodności z umową i ewentualnych wad. Poniżej przedstawiam listę kontrolną, która pomoże Ci w tym procesie.

Ściany i podłogi czy normy dotyczące płaszczyzn i kątów są zachowane?

Sprawdź ściany pod kątem równości i pionu użyj poziomicy. Zwróć uwagę na ewentualne pęknięcia, ubytki czy zacieki. Kąty w pomieszczeniach powinny być proste (90 stopni). Podłogi (wylewki) powinny być równe, bez wybrzuszeń i pęknięć. Nierówności mogą utrudnić układanie paneli czy płytek i generować dodatkowe koszty.

Stolarka okienna i drzwiowa test szczelności i regulacji

Dokładnie obejrzyj okna i drzwi balkonowe. Sprawdź, czy nie ma zarysowań, pęknięć szyb czy uszkodzeń ram. Zweryfikuj, czy okna i drzwi otwierają się i zamykają płynnie, a ich mechanizmy działają poprawnie. Przyłóż kartkę papieru do ramy i zamknij okno jeśli kartka łatwo się wyciąga, może to świadczyć o nieszczelności. Sprawdź również, czy drzwi wejściowe do mieszkania są solidne i prawidłowo zamontowane.

Instalacje (elektryczna, wod-kan, wentylacja) jak zweryfikować ich działanie?

Za pomocą próbnika napięcia sprawdź, czy w gniazdkach jest prąd. Włącz i wyłącz wszystkie punkty świetlne. W łazience i kuchni sprawdź, czy wyprowadzenia wod-kan są zgodne z projektem i czy po wlaniu wody do odpływów, woda swobodnie spływa. Przyłóż zapalniczkę lub świeczkę do kratek wentylacyjnych płomień powinien lekko się wychylać w kierunku kratki, co świadczy o ciągu. Pamiętaj, że nie jesteś elektrykiem ani hydraulikiem, ale podstawowe sprawdzenie jest w Twoim zasięgu.

Balkon, taras, miejsce postojowe nie zapomnij o przynależnościach

Nie ograniczaj się tylko do wnętrza mieszkania. Dokładnie sprawdź wszystkie przynależności: balkon (balustrady, wylewka, odpływy), taras, komórkę lokatorską (jeśli jest) oraz miejsce postojowe w garażu podziemnym. Upewnij się, że są zgodne z umową i nie mają widocznych wad. W przypadku miejsca postojowego, sprawdź jego wymiary i lokalizację.

Protokół odbioru jak prawidłowo zgłaszać usterki?

Wszystkie zauważone wady i usterki muszą zostać wpisane do protokołu odbioru. Bądź precyzyjny w opisach, a także dołącz zdjęcia. Protokół powinien być podpisany przez Ciebie i przedstawiciela dewelopera. Jeśli deweloper nie zgadza się na wpisanie jakiejś usterki, odnotuj to w protokole. Pamiętaj, że masz prawo odmówić podpisania protokołu, jeśli usterek jest bardzo dużo lub są one poważne.

Jakie terminy obowiązują dewelopera na naprawę zgłoszonych wad?

Zgodnie z Ustawą Deweloperską, deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad i usterek od dnia podpisania protokołu odbioru. Następnie ma 30 dni na ich usunięcie. Jeśli deweloper nie dotrzyma tych terminów, masz prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej lub żądania obniżenia ceny.

Krok 6: Po odebraniu kluczy co dalej?

Odebranie kluczy to nie koniec Twoich praw. Nawet po zamieszkaniu, nadal jesteś chroniony przez przepisy prawa. Warto wiedzieć, jakie masz uprawnienia, zwłaszcza w kontekście ewentualnych wad, które mogą ujawnić się dopiero po pewnym czasie.

Rękojmia za wady fizyczne Twoje prawa przez 5 lat

Deweloper odpowiada za wady fizyczne nieruchomości na podstawie rękojmi. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym, okres rękojmi wynosi 5 lat od dnia wydania lokalu. Oznacza to, że przez pięć lat możesz zgłaszać deweloperowi wszelkie wady, które ujawnią się w mieszkaniu, nawet jeśli nie zostały zauważone podczas odbioru technicznego. Rękojmia obejmuje zarówno wady jawne, jak i te ukryte, które są trudne do wykrycia od razu.

Przeczytaj również: Deweloper: Kim jest? Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

Wady ukryte kiedy i jak możesz je zgłosić?

Wady ukryte to takie, których nie dało się zauważyć podczas odbioru technicznego, a które ujawniają się dopiero w trakcie użytkowania mieszkania (np. problemy z wentylacją, pękające ściany, wady instalacji). Jeśli odkryjesz taką wadę w okresie rękojmi (do 5 lat), masz prawo zgłosić ją deweloperowi. Zrób to pisemnie, najlepiej listem poleconym z potwierdzeniem odbioru, dokładnie opisując wadę i żądając jej usunięcia lub obniżenia ceny. Deweloper nie może odmówić usunięcia wady, jeśli mieści się ona w ramach rękojmi.