Wielkość osiedla mieszkaniowego od czego zależy i ile hektarów typowo zajmuje?
- W polskim prawie nie ma jednej, uniwersalnej definicji powierzchni osiedla mieszkaniowego; jego wielkość wynika z MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy.
- Nowe osiedla deweloperskie w dużych miastach najczęściej zajmują od 1 do 5 hektarów, choć mogą być mniejsze (<1 ha) lub znacznie większe (>10-20 ha).
- Historyczne osiedla z wielkiej płyty, takie jak Ursynów Północny (ok. 550 ha) czy Retkinia (ponad 600 ha), są znacznie rozleglejsze.
- Kluczowe czynniki wpływające na powierzchnię to wskaźnik intensywności zabudowy, procent powierzchni biologicznie czynnej oraz cena gruntu.
- Obserwuje się trend budowy "miast w mieście" wielofunkcyjnych kompleksów, które często przekraczają 10 hektarów, np. Miasteczko Wilanów (ok. 169 ha).
Brak uniwersalnej definicji wynika z ogromnej zmienności warunków urbanistycznych i prawnych w Polsce. Każda gmina ma inne potrzeby, inną strukturę przestrzenną i inne cele rozwojowe, które odzwierciedla w swoich dokumentach planistycznych. To właśnie te dokumenty określają, jaka zabudowa jest dopuszczalna na danym terenie, jaką może mieć wysokość, gęstość oraz ile zieleni musi zostać zachowane. W efekcie, osiedle mieszkaniowe może oznaczać zarówno kameralną inwestycję z kilkoma budynkami, jak i rozległy kompleks z tysiącami mieszkań i pełną infrastrukturą.
Jeśli jednak mielibyśmy wskazać pewne widełki, to z mojego doświadczenia wynika, że nowe projekty deweloperskie w dużych miastach najczęściej mieszczą się w przedziale od 1 do 5 hektarów. Oczywiście, zdarzają się kameralne inwestycje, które zajmują mniej niż 1 hektar, idealne dla osób ceniących intymność i mniejszą skalę. Z drugiej strony, obserwujemy coraz więcej dużych, wieloetapowych projektów, które mogą przekraczać 10, a nawet 20 hektarów. Te ostatnie często wpisują się w koncepcję "miast w mieście", o czym opowiem za chwilę.
Jednym z najważniejszych wskaźników, który ma bezpośredni wpływ na to, jak gęsto i wysoko można zabudować dany teren, jest Wskaźnik Intensywności Zabudowy (WIZ). Definiuje się go jako stosunek całkowitej powierzchni zabudowy wszystkich kondygnacji (nadziemnych i podziemnych, jeśli są wliczane) do powierzchni działki. Im wyższy WIZ, tym więcej metrów kwadratowych powierzchni użytkowej można wybudować na danym hektarze gruntu, co zazwyczaj przekłada się na wyższe budynki i większą liczbę mieszkań. To narzędzie pozwala planistom kontrolować gęstość zaludnienia i obciążenie infrastruktury.
Równie istotny jest Procent powierzchni biologicznie czynnej. Ten wskaźnik określa, jaka część działki musi pozostać niezabudowana i niez utwardzona, czyli przeznaczona na zieleń, trawniki, ogrody deszczowe czy place zabaw. Standardowe minimum w wielu MPZP to 25-30% terenu inwestycji. Jest to kluczowe dla ekologii, retencji wody i komfortu mieszkańców. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli WIZ pozwala na intensywną zabudowę, deweloper musi wydzielić znaczną część terenu pod zieleń, co automatycznie ogranicza powierzchnię przeznaczoną pod same budynki i drogi dojazdowe.
Nie można również pominąć wpływu ceny gruntu na rozległość inwestycji. To czynnik ekonomiczny, który w dużej mierze kształtuje decyzje deweloperów. W centrach dużych miast, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, gdzie ceny działek są astronomicznie wysokie, deweloperzy dążą do maksymalnego wykorzystania każdego metra kwadratowego. Skutkuje to zazwyczaj mniejszymi powierzchniowo, ale za to bardzo intensywnymi zabudowami wyższymi budynkami i większą liczbą mieszkań na mniejszym obszarze. Natomiast na obrzeżach miast i w mniejszych miejscowościach, gdzie grunt jest tańszy, możliwe jest realizowanie bardziej rozległych osiedli, często z dominacją niższej zabudowy szeregowej lub jednorodzinnej, co pozwala na stworzenie bardziej przestronnych przestrzeni wspólnych i większych ogrodów.
Aby lepiej zwizualizować skalę, warto przyjrzeć się największym historycznym osiedlom z wielkiej płyty w Polsce. Te "miasta-sypialnie" z okresu PRL-u charakteryzują się ogromnymi powierzchniami, które dziś wydają się wręcz niewyobrażalne dla pojedynczej inwestycji deweloperskiej:
- Warszawski Ursynów Północny: zajmuje obszar około 550 hektarów. To prawdziwe miasto w mieście, z własną infrastrukturą, szkołami i terenami zielonymi.
- Gdańskie Przymorze Wielkie: rozciąga się na około 260 hektarach, będąc jednym z najbardziej rozpoznawalnych osiedli w Trójmieście.
- Łódzka Retkinia: to gigantyczny kompleks o powierzchni przekraczającej 600 hektarów, co czyni ją jednym z największych osiedli w Polsce pod względem zajmowanego terenu.
Te przykłady pokazują, jak bardzo zmieniło się podejście do planowania urbanistycznego i skalę projektów mieszkaniowych na przestrzeni dekad.
Współczesnym odpowiednikiem tych rozległych kompleksów są nowoczesne "miasteczka w mieście". To wielofunkcyjne megaprojekty, które integrują mieszkania z biurami, punktami usługowymi, handlem, placówkami edukacyjnymi, a nawet terenami rekreacyjnymi. Ich celem jest stworzenie samowystarczalnych enklaw, gdzie mieszkańcy mogą zaspokoić większość swoich codziennych potrzeb bez konieczności opuszczania osiedla. Tego typu kompleksy z natury rzeczy zajmują znacznie większe powierzchnie, często powyżej 10 hektarów, a ich planowanie wymaga kompleksowego podejścia do urbanistyki i infrastruktury.
Wzorowym przykładem takiej wielkoobszarowej inwestycji jest Miasteczko Wilanów w Warszawie. Cały obszar tego kompleksu to około 169 hektarów. To nie tylko osiedle mieszkaniowe, ale kompletne "miasto w mieście", które oferuje mieszkańcom pełen wachlarz usług od sklepów i restauracji, przez szkoły i przedszkola, po placówki medyczne i tereny rekreacyjne. Jego skala i przemyślany układ urbanistyczny sprawiają, że jest to jeden z najbardziej rozpoznawalnych i cenionych projektów mieszkaniowych w Polsce.
Aby lepiej wyobrazić sobie, ile to jest hektar, posłużmy się popularnymi analogiami. Jeden hektar to 10 000 metrów kwadratowych. To mniej więcej powierzchnia pełnowymiarowego boiska piłkarskiego (około 0,7-0,8 ha, więc hektar jest nieco większy) lub kilku średniej wielkości parków miejskich. Gdy mówimy o osiedlu o powierzchni 5 hektarów, wyobraźmy sobie obszar odpowiadający około 6-7 boiskom piłkarskim. Osiedle o powierzchni 20 hektarów to już naprawdę spory teren, porównywalny z rozległym parkiem miejskim czy małym miasteczkiem.
Jak mogą wyglądać osiedla o różnych powierzchniach? Osiedle o powierzchni 1 hektara to zazwyczaj kameralna inwestycja, składająca się z kilku niższych budynków lub jednego większego bloku, z niewielkim dziedzińcem i podstawową zielenią. Osiedle o powierzchni 5 hektarów daje już znacznie więcej możliwości pozwala na stworzenie kilku budynków z większymi przestrzeniami wspólnymi, placami zabaw, alejkami spacerowymi, a nawet niewielkim parkiem. Natomiast osiedle o powierzchni 20 hektarów to już przestrzeń, która może pomieścić kilkanaście budynków, rozbudowaną infrastrukturę drogową, liczne tereny zielone, obiekty sportowe, a nawet punkty usługowe, tworząc spójną, choć wciąż zarządzaną przez jednego dewelopera, dzielnicę.Czy większe osiedle zawsze przekłada się na lepszą jakość życia? To pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Z jednej strony, większe osiedla mogą oferować lepszy dostęp do rozbudowanej infrastruktury więcej sklepów, usług, placówek edukacyjnych, a także większe tereny zielone i rekreacyjne. Dają też poczucie bezpieczeństwa i często sprzyjają tworzeniu się lokalnej wspólnoty. Z drugiej strony, zbyt duża skala może prowadzić do utraty poczucia prywatności, anonimowości, a także do zwiększonego ruchu samochodowego i hałasu. Kluczem jest zawsze dobrze przemyślany projekt urbanistyczny, który równoważy gęstość zabudowy z potrzebami mieszkańców, zapewniając odpowiednią ilość zieleni, przestrzeni publicznych i dostęp do usług.
W kontekście planowania przestrzennego nie sposób pominąć ustawy "lex deweloper" z 2018 roku (ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych). Jej przepisy pozwalają na realizację inwestycji mieszkaniowych nawet w przypadku braku MPZP, a co więcej, mogą dopuszczać odstępstwa od istniejących planów, jeśli gmina wyrazi na to zgodę. Warunkiem jest spełnienie określonych standardów urbanistycznych, np. zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc parkingowych, dostępu do komunikacji publicznej czy terenów zielonych. "Lex deweloper" może zatem wpływać na powstawanie większych, bardziej skondensowanych inwestycji na terenach, które wcześniej były przeznaczone pod inną zabudowę lub miały niższe wskaźniki intensywności, co potencjalnie prowadzi do większych osiedli, ale niekoniecznie lepiej wkomponowanych w otoczenie.
Obecnie coraz więcej mówi się o koncepcji "15-minutowych miast", która ma potencjalny wpływ na optymalizację powierzchni osiedli. Ideą jest stworzenie środowisk, w których mieszkańcy mają dostęp do wszystkich niezbędnych usług pracy, edukacji, sklepów, opieki zdrowotnej i rekreacji w zasięgu 15-minutowego spaceru lub jazdy na rowerze. To promuje rozwój samowystarczalnych, wielofunkcyjnych kompleksów, które są bardziej zwarte i efektywnie wykorzystują przestrzeń. W praktyce może to oznaczać, że nowe osiedla, choć niekoniecznie ogromne pod względem zajmowanej powierzchni, będą za to bardziej intensywnie zagospodarowane i bogatsze w funkcje, redukując potrzebę dalekich podróży.
Biorąc pod uwagę zarówno elastyczność, jaką daje "lex deweloper", jak i rosnącą popularność koncepcji "15-minutowych miast", zastanawiam się, czy obecne trendy i zmiany legislacyjne mogą zwiastować powrót do budowy wielkich, samowystarczalnych kompleksów mieszkalnych w przyszłości. Niekoniecznie w skali Ursynowa z lat 70., ale z pewnością jako nowoczesne, zintegrowane "miasteczka w mieście", które będą łączyły funkcje mieszkaniowe, usługowe i rekreacyjne na większych, ale przemyślanie zagospodarowanych obszarach. Myślę, że to kierunek, w którym będzie zmierzać polska urbanistyka, odpowiadając na potrzeby mieszkańców i wyzwania związane z rosnącą populacją miast.
