Kupiliśmy mieszkanie na flipa w kredycie!

O tym, że mam spore zaległości na blogu już pewnie wiecie… But don’t you worry! Powoli wszystko nadrobimy. W tym wpisie opowiem Wam, jak znalazłam pierwsze mieszkanie na flipa i o przebiegu transakcji kupna przy braniu kredytu hipotecznego.

POSZUKIWANIA

Wszystko zaczęło się w kwietniu – stwierdziłam – dosyć tego kręcenia się w kółko i szukania mieszkania na podnajem, a jednocześnie czegoś na gotowca, na pokoje, na kawalerki i do tego jeszcze nieruchomości do „sflipowania”. Chciałam wszystko na raz, a to nie najlepsza recepta na sukces… Co prawda poznałam rynek od podszewki i pod każdym kątem, ale nie były to efektywne poszukiwania.

Do tamtej pory oglądałam mniej więcej 8 mieszkań tygodniowo. I to było zdecydowanie za mało.

Ostatnio znalazłam post super, prężnie działającej Aliny Kieres, która chwaliła się, że obejrzała 11 nieruchomości jednego dnia! That’s right bitches – bierzmy wszyscy przykład!

Po kilku miesiącach chodzenia po nieruchomościach dotarło do mnie, że najbliższe memu sercu są flipy – kupujesz, remontujesz, sprzedajesz – prosta sprawa. Zdecydowałam więc po męsku, że skupię się tylko i wyłącznie na poszukiwaniu mieszkania na flipa. Dodatkowo, że zrobię to z dużo większą częstotliwością! I wiecie co? To był przełom – umawiałam się na minimum 5 spotkań dziennie. Jeździłam po całej łodzi, zawsze składałam ofertę, nawet jak nieruchomość nie przypadła mi do gustu! W takich przypadkach po prostu mówiłam, dokładnie taką cenę, jaką chciałabym zapłacić minus 10 tysięcy – czyli mocno niską. Różne były reakcje, niektóre całkiem zabawne… (raz właściciel się tak oburzył, że zwyzywał mnie, od nie powiem kogo i dosłownie wyrzucił przez próg!).

Ale zmierzając do sedna — ostatniego dnia poszukiwań, umówiłam się na spotkanie z pośrednikiem, w celu obejrzenia małego mieszkanka w babcinym stylu oczywiście, czyli idealne pod kątem negocjacji. Lokalizacja była ok, piętro 3 – czyli do zaakceptowania, monitoring, klatki świeżo odmalowane, rozkład mieszkania ciekawy i tylko niecałe 35 metrów!

Czasami jest tak, że wchodzicie do mieszkania i wiecie, że to jest właśnie to – w tym wypadku tak właśnie było – wiedziałam, że je chcę i niestety to podziałało na moją niekorzyść. Jak bardzo chcecie coś kupić, to niestety druga strona szybko to wyczuje, a to zazwyczaj kładzie całe negocjacje… Zabrakło mi też BATNY! Mieszkania, które do tej pory oglądałam były albo za drogie albo bez potencjału. Nie miałam dużej alternatywy…

„BATNA jest akronimem z języka angielskiego i oznacza:

B – Best
A – Alternative
To – To
N – a Negotiated
A – Agreement

W najlepszym tłumaczeniu oznacza najlepszą możliwą dla Ciebie alternatywę w sytuacji, gdy negocjacje zakończą się fiaskiem. BATNA pozwoli Ci na wyłączenie emocji. Jeśli masz inną opcję, nie będziesz skazany na współpracę z tym podmiotem, z którym właśnie negocjujesz”.

Fragment książki Negocjuj Wojtka Woźniczki.

Ciężko było mi więc wyskoczyć ze śmiesznie niską propozycją, bo obawiałam się, że pośrednik zareaguje tak jak poprzednicy, wskaże mi drzwi i powie do widzenia, a tak się napaliłam na to mieszkanie… Zaczęłam więc negocjacje w stonowanym tonie oferując zbyt wysoką cenę, by skończyło się to w zakładanym przeze mnie budżecie.

Wyjściowo mieszkanie było wystawione za 145 tysięcy, zaproponowałam 135, a pośrednik jak to pośrednik powiedział, że ma już paru chętnych, ale przekaże ofertę właścicielowi i się odezwie.

Pożegnaliśmy się więc ładnie i każde poszło w swoją stronę. Tego samego dnia pośrednik zadzwonił jednak i powiedział, że właściciel zgodził się na 138 tysięcy i że jest to jego ostateczna propozycja. Na maj tego roku (tak, ceny zmieniają się z miesiąca na miesiąc, więc opowiadając Wam tę historię w listopadzie – uśmiecham się sama do siebie, myśląc, jak ciężko jest obecnie znaleźć tak niską ofertę!) cena była na pograniczu opłacalności, biorąc pod uwagę koszty około zakupowe oraz fakt, że nie działam własnym kapitałem, tylko współpracuję z inwestorem, z którym trzeba się przecież podzielić…

Szybko jednak podjęliśmy z inwestorem decyzję o zakupie, mając na uwadze to, że musimy mieszkanie sprzedać drogo, żeby mieć zwrot na zadowalającym poziomie!

WARUNKI ZAKUPU

Każdy zakup nieruchomości jest inny. Możliwości odnośnie sytuacji prawnych czy też osobistych właściciela i kupującego jest mnóstwo, więc trzeba być elastycznym!

W naszym przypadku właściciel mieszkał na stałe w Anglii. Wiązało się z tym kilka trudności. Po pierwsze miał on zaplanowany przyjazd do Polski w ciągu miesiąca – wtedy też chciał załatwić formalności. Mieliśmy więc tylko miesiąc na uzyskanie kredytu! Obłęd, ale zrobiliśmy to! Przy pomocy znajomego doradcy kredytowego i jego interwencjach przyśpieszających sprawę dostaliśmy kredyt na dwa dni przed przylotem właściciela.

Problem nr 2 wiązał się z tym, że nie mogliśmy podpisać umowy przedwstępnej ze sprzedającym ponieważ fizycznie go nie było na miejscu. W związku z tym musieliśmy podpisać umowę rezerwacyjną z pośrednikiem czego skutkiem jest problem nr 3…

Dla jasności – pośrednik może podpisać umowę przedwstępną w imieniu właściciela na podstawie pełnomocnictwa. Co więcej, jeżeli umowa przedwstępna nie jest w formie aktu notarialnego, to pełnomocnictwo też nie musi!

Wzór takich umów znajdziecie w internecie lub w jednym z moich wpisów.

Problem nr 3 – pojawił się już przy wydawaniu mieszkania – w umowie rezerwacyjnej kazaliśmy oczywiście dopisać paragraf dotyczący opróżnienia mieszkania i oddania go w stanie uprzątniętym jednak jak się okazało, pośrednik nie przekazał tej informacji drugiej stronie! Podejrzewam nawet, że sprzedający na oczy tej umowy nie zobaczył… (ehh ci pośrednicy…).

Niestety jak się domyślacie, właściciel nie uprzątnął mieszkania… Zobaczcie, jak to wyglądało w momencie zdawania lokalu:

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Nie uwieczniłam niestety tego, jak wyglądała piwnica, ale wierzcie mi – było tam jeszcze więcej rupieci niż w mieszkaniu!

Anegdotka:

Sprzedający rozśmieszył nas do łez gdy dosłownie rzucił nam na stół dwie stówki „na pokrycie problemu”… No niestety realnie koszty wyniesienia i utylizacji takiego “śmietnika” to od 900 zł do 1500 zł. Wywiązała się więc z tego niemała awantura, która zakończyła się słabym kompromisem, w wyniku którego byliśmy stratni ponad pół tysiąca już na samym starcie inwestycji plus oczywiście 2 dni pracy do tyłu.

W trakcie trwania inwestycji takich nieprzewidzianych dodatkowych kosztów było więcej, ale o tym kiedy indziej!

AKT NOTARIALNY

Akt zakupu to zdecydowanie najbardziej ekscytujący moment inwestycji – no może zaraz po akcie sprzedaży…

Pracując z pośrednikiem, zazwyczaj nie musimy zajmować się papierologią, jednak zachęcam zawsze do double-checkingu wszystkich dokumentów – tak dla pewności.

Do aktu potrzebujemy zawsze podstawy nabycia nieruchomości – może to być poprzedni akt notarialny, dokument ze spółdzielni lub dokumenty poświadczające darowiznę czy spadek. Do tego zaświadczenie o braku zaległości w płatnościach ze spółdzielni/wspólnoty i oświadczenie o braku osób zameldowanych w danej nieruchomości. Dodatkowo zawsze trzeba sprawdzić księgę wieczystą, jeżeli jest. To absolutne podstawy! Pamiętajcie, że sytuacja każdej nieruchomości może być inna, a co za tym idzie, będziecie potrzebować innych dokumentów.

Nasz akt trwał około godziny. Pani notariusz na podstawie dostarczonych jej dzień wcześniej dokumentów sporządziła Akt Notarialny, który odczytała, by sprawdzić jego poprawność. Po uregulowaniu pozostałej części płatności (reszty “zadatku”), złożono podpisy i mój inwestor stał się pełnoprawnym właścicielem swojego pierwszego mieszkania inwestycyjnego!

CO PO AKCIE?

To jeszcze nie koniec! Po akcie udaliśmy się na nieruchomość w celu zdania lokalu – czyli wypisania protokołów zdawczo-odbiorczych i przekazania kluczy.

Ostatnim krokiem, było udanie się do banku wraz z aktem notarialnym, by ten mógł uruchomić przelew na konto sprzedającego.

CDN…

Część dalsza tego wpisu będzie dotyczyć poszukiwania ekipy, podpisywania z nia odpowiedniej umowy i… oczywiście problemach jakie nas napotkały!

Stay tuned!

PS. Dajcie znać czy chcielibyście wpis dotyczący całego procesu związanego z braniem kredytu – może uda mi się zorganizować dla Was parę tips & tricks na ten temat, jeżeli wykażecie takie zainteresowanie!