Pierwszy Remont Kawalerki

Jak jest z remontami, każdy wie. Przeciągają się, mnóstwo niedoróbek, pijani fachowcy, nie wspominając już o typach, co biorą zaliczkę, po czym zapadają się pod ziemię. Także tak – remont łatwy nie jest. Dlatego też, trzymając się zasad Brian’a Tracy’ego – Zjem tę żabę już na samym początku roku i dzisiaj wprowadzę Was w nasz pierwszy remont kawalerki na wynajem.

Skąd ta kawalerka?

Tytuł mojego bloga to „Będę flipować”. No i będę – I promiss, ale co poradzę, że na pierwszym, networkingu, na tym, na którym wszystko się zaczęło, poznałam wspaniałą parę inwestorów z mojego rodzinnego miasta – Łodzi? No nic nie poradzę i nawet nie próbuję – korzystam z fali.

Moi inwestorzy – Daria i Łukasz, o których możecie przeczytać więcej tutaj – zakupili w ciągu 2 miesięcy aż 5 kawalerek na wynajem. Ponieważ to młodzi, ale mocno zapracowani ludzie, nie mieli wystarczająco dużo czasu, by zająć się należycie remontem i wstawieniem tam najemców. Dlatego też, gdy tylko się poznaliśmy na 22 Akademii Sourcingu u Pawła Albrechta, w listopadzie ubiegłego roku, od razu wiedzieliśmy, że stworzymy idealne trio! Oni mają nieruchomości, ale nie mają czasu, ja mam mnóstwo czasu i nie stać mnie na nieruchomości. Sytuacja idealna!

Znalezienie ekipy remontowej nie znalazło się na mojej liście obowiązkowych rzeczy do zrobienia, ponieważ Łukasz miał już kogoś z polecenia. Nie chcę spojlerować albo zapeszać, ale na razie chłopaki idą jak burza! Sami zaraz zobaczycie.

Specyfikacja mieszkania

Metraż: 26,76 m2

Cena: 129 000 zł

Cena/m2: 4 820,62 zł

Piętro: 4

Lokalizacja: Dąbrowa (25 minut komunikacją od centrum). Obok przystanek, ryneczki, sklepy, restauracje.

Fliperów z większych miast pewnie zadziwi cena z metra — że taka niska. Tak, to jest Łódź! Fliperów z Łodzi, cena pewnie zadziwi w odwrotny sposób. Spytacie: Czemu tak drogo kupiliście mieszkanie na inwestycję!? Wszystko jednak zależy od rodzaju inwestycji. Mieszkanie na flipa za taką kwotę by się nie spięło, ale na wynajem, cena tak naprawdę nie ma większego znaczenia.

Jeśli chodzi o rozkład, to niestety mieszkanie jest przechodnie. Nie jest to jednak dużym zaskoczeniem, ponieważ, większość mieszkań w blokach w tej dzielnicy ma dokładnie taki rozkład pokoi.

Poniżej możecie popodziwiać mój pierwszy projekt sporządzony w darmowym programie KazaPlan. Bardzo polecam – wystarczy chwila, żeby się z nim zapoznać, a możliwości daje bardzo duże i jest prosty w obsłudze nawet dla laika.

A tak wygląda na żywo:

Mogłoby się wydawać, że kawalerka niczego sobie. Wzorcowe białe ściany, meble akceptowalne, parkiecik i jedynie kuchnia i łazienka do zrobienia. Wydawać się wydawało, ale co innego się okazało. Po dokładniejszych oględzinach, z fachowcem u boku, doszliśmy do wniosku, że mieszkanie musiało wyglądać o wiele gorzej i ktoś w celu osiągnięcia wyższej kwoty transakcyjnej po prostu pokrył wszystko świeżą warstwą farby. A pokrył dużo mankamentów! Ściany były całkowicie porysowane i krzywe (jak to w blokach), ale tutaj jakoś wyjątkowo. Panele gdzieniegdzie spęczniały, a meble w kuchni nie pasowałyby do nowego wnętrza.

Wyszło więc na to, że nie robimy odświeżenia tylko generalny remont.

I tu pierwsza rada dla osób początkujących: Inwestujcie tylko w mieszkania w bardzo kiepskim stanie, gdzie babciny styl pozwoli Wam wynegocjować dobrą stawkę. Remont i tak musicie zrobić, po co więc przepłacać?

Od nowego roku intensywnie chodzę po różnych mieszkaniach na sprzedaż i powiem Wam, że malowanie białą farbą tuż przed sprzedażą to bardzo częsty trick służący podniesieniu wartości mieszkania – wydaje się czystsze, jaśniejsze i przestronniejsze. Nie dajcie się zwieść. Sprzedający wywinduje przez to cenę a remont, jaki się kroi, przy takim mieszkaniu będzie i tak generalny. Bujać to my, ale nie nas – jak to się mówi – więc miejcie to na uwadze.

Plan remontu

Zarówno dla mnie, jak i moich inwestorów jest to pierwszy tego typu remont. Tego typu znaczy pod inwestycję. Przy takich pracach łatwiej jest wyłączyć emocje niż, to się dzieje, remontując własne „M”, gdzie wszystko chcielibyśmy mieć zrobione pod linijkę i z jak najlepszych materiałów. To duży plus, ponieważ nasze myślenie jest nastawione na uzyskanie jak największego zwrotu i robimy wszystko by nie przeinwestować. Mieszkanie ma być w lepszym, nowoczesnym standardzie – wszystko biało-szaro-drewniane a dodatkowo ma być możliwie odporne na zniszczenia.

W zeszłą środę, jak co tydzień, odbył się webinar prowadzony przez Rafała Brodowskiego i Marlenę Cuch (super para tak na marginesie – robią naprawdę niezły biznes!). Te webinary są przeznaczone jedynie dla Absolwentów Warsztatów z Podnajmu u Pawła Albrechta i Kamila Michalika, więc niestety nie każdy ma do nich dostęp, a powiem Wam, że są mega skarbnicą wiedzy. Ale do czego zmierzam — Rafał powiedział tam coś, à propos urządzania mieszkań — że stara się je robić „Idiotoodporne”. Bez urazy dla nikogo oczywiście! Bardzo mi się to stwierdzenie spodobało i zastrzegam sobie prawo do jego cytowania 😀

Co zrobić, by mieszkanie było idiotoodporne?

To dosyć proste – używajcie sprzętów prostych w obsłudze, które będą porządnej jakości i sprawiały wrażenie mniej awaryjnych.

My np. całkowicie rezygnujemy z gazu. W przyszłym tygodniu przychodzi ktoś z PGNiG wyciąć gazomierz i resztę zbędnego ustrojstwa. W zamian za to przyszli lokatorzy dostaną nowiutką indukcję, bo z gazem różnie to bywa. Raz, że strasznie brudzi, dwa, że stwarza potencjalne niebezpieczeństwo. Dodatkowo pozbywamy się dodatkowej opłaty stałej i… całej plątaniny rurek ciągnących się przez przedpokój i łazienkę!

Chcieliśmy też zrezygnować z kabiny prysznicowej – prowadnice i brodziki niestety ulegają częstym awariom, jednak ze względu na miniaturowe wymiary łazienki może się to nie udać. We are working on it!

Na pewno znajdzie się więcej ciekawych „home hacks” – może sami macie jakieś pomysły? Dajcie znać, będziemy uzupełniać listę!

Początek remontu

Wstępny rekonesans i rozmowy z wykonawcą rozpoczęły się już z początkiem grudnia, jednak tak na poważnie weszliśmy w temat na początku tego tygodnia – 8 stycznia. I powiem Wam, że wszystko dzieje się bardzo szybko! To wspaniale, bo najważniejszy w inwestowaniu w nieruchomości jest czas. Od razu omówiliśmy plan działania i możliwości aranżacyjne. Projekt, który stworzyłam w KazaPlanie, trochę zmodyfikowaliśmy i myślę, że finalnie będzie ekstra!

Po wyniesieniu i zabezpieczeniu mebli salonowych nasza ekipa w postaci – dwóch żwawych chłopaków – od razu zaczęła robić demolkę. Po jednym dniu mieszkanie wygląda tak:

Jak pokazywałam mojej mamie te zdjęcia, to widziałam, jak podskórnie dostaje białej gorączki. Ma za sobą naprawdę ciężkie remonty i jest przerażona moim nowym pomysłem, na życie. Ale wiecie co? Ja się jaram! Naprawdę mogę z całą stanowczością powiedzieć, że podnieca mnie widok gołych ścian!

Też tak macie?