Jak zrobić flipa? cz.2 – Kupujemy mieszkanie

Gdy już znajdziemy naszą Perełkę, trzeba sfinalizować transakcję. Jak? Pokieruję się radami Filipa Kowarskiego — inwestora, flipera, youtubera, facebookera…? Powstało już takie słowo? Filip jest też autorem książki pt. “Znaleźć mieszkanie poniżej wartości rynkowej” oraz systemu Moniter. Radzi on, by na oglądanie mieszkania wybierać się już z umową przedwstępną za pazuchą i plikiem wysokich nominałem banknotów. Bo okazja nie czeka! Okazja ucieka…Jeżeli trafimy na okazję, powinniśmy jak najszybciej dokonać transakcji, podpisując odpowiedni dokument. Takim dokumentem jest umowa przedwstępna. Jest to niezmiernie ważny dokument, ponieważ wszystkie znajdujące się w nim zapisy, znajdą się potem w umowie przyrzeczonej — czyli tej finalnej, podpisywanej u notariusza. Oczywiście umowę przedwstępną również możemy podpisać w obecności notariusza. Jest to nawet zalecane, ale z moich obserwacji wynika, że stosunkowo rzadko praktykowane… Z notariuszem trzeba się przecież umówić na jakiś tam, oddalony w czasie dzień… a okazja może uciec!

By daleko nie szukać — koleżanka z pracy szykowała się z chłopakiem do zakupu mieszkania w jednej z łódzkich kamienic. Dodam, że było to naprawdę drogie mieszkanie. Cena za metr w tej kamienicy równała się cenom apartamentów od deweloperów, ale uparli się, zakochali się i tyle. Byli zdecydowani i mieli podpisywać umowę przedwstępną u notariusza. Mieli termin na za trzy tygodnie. Dzień przed terminem spotkania właściciel zadzwonił i powiedział, że im nie sprzeda, bo ma kupca, który da więcej. Ani płacz, ani tupanie nogą nie pomogło, okazja przeszła koło nosa. Gdyby podpisali umowę wcześniej i do tego zapłacili zadatek, to może łez byłoby mniej.

Na dole strony znajdziecie mój wzór umowy przedwstępnej.

Miejcie jednak na uwadze, że nie konsultowałam jej z prawnikiem. Pobrałam kilka wzorów z internetu i stworzyłam pewną całość, która w moim mniemaniu jest dobra na początek. Mogę się jednak mylić, więc gorąco zachęcam, do własnej analizy i zaciągnięcia języka u kogoś kto się na tym zna.

Poniżej znajdziecie zbiór informacji, jaki wykopałam w internecie i wysłuchałam na youtubie, myślę, że dla wielu z Was mogą one stanowić punkt wyjścia do opracowania własnej, dobrej umowy.

W umowie przedwstępnej powinny się znaleźć informacje co, gdzie, za ile, komu, kiedy i co jeżeli:

1. Dane osobowe kupującego i sprzedającego
2. Oświadczenia sprzedającego dotyczące mieszkania
3. Opis mieszkania i jego stan
4. Cena i sposób finansowania
5. Informacje dotyczące zawarcia umowy przyrzeczonej
6. Zapis o uprzątnięciu mieszkania
7. Cesja
8. Spis załączników do umowy
9. Formuły prawne

A tu rozwinięcie tych punktów: 

1. Dane osobowe kupującego i sprzedającego

Chyba nie trzeba wyjaśniać – Imiona, nazwisko, PESEL, miejsce zamieszkania i numer dowodu.

2. Oświadczenia sprzedającego dotyczące mieszkania

Czyli sprzedający obiecuje, że mieszkanie należy do niego – jest lub nieprowadzona księga wieczysta, nikt w nim nie jest zameldowany i nie czekają nas żadne niespodzianki po sfinalizowaniu transakcji. Przykładowo, nieruchomość nie jest obciążona służebnością. Jakiś czas temu ucieszyłam się niezmiernie, ponieważ znalazłam super okazję. Złapałam ją w 5 minut po wystawieniu na Olx! Mieszkanie około 40 m² , drugie piętro, prawie centrum, spokojna okolica, a cena…2800 z metra (w Łodzi średnia cena podobnego mieszkania to 4500)! Rewelka. Przez telefon szybko się jednak okazało, że to żadna okazja… Na mieszkaniu ciążyła służebność. Nie wiecie, co to znaczy? Już tłumaczę: Pani sprzedająca posiada puste mieszkanie, którego chce się pozbyć. Jednak w dokumentach widniej zapis, który gwarantuje jej ojcu możliwość zamieszkania w nim w każdym momencie. Tata tej pani, na stare lata przygruchał sobie jakąś kobitkę i uwił gniazdko w jej mieszkaniu. Niestety nie jest pewny, czy ten związek przetrwa próbę czasu, więc woli być zabezpieczony. W praktyce oznacza to, że gdybym kupiła to mieszkanie,pięknie wyremontowała i sprzedała, to wprowadzająca się tam młoda rodzina z dzieckiem, mogłaby spodziewać się niezapowiedzianego nalotu i pokoik dziecięcy stałby się dziuplą obcego dziadka. No słaba okazja.


Inny przykład:

Nie dalej jak wczoraj, pewna rozgadana Pani pośrednik pokazywała nam mieszkanie, nomen omen, swoich własnych dzieci. Nie mówię –lokalizacja świetna – przy Piotrkowskiej a do tego w drugim szeregu więc cicho i spokojnie, brama na pilota. Tylko że parter – więc wszystko widać. Jak to mówię – teatrzyk dla sąsiadów. Cena była wygórowana, bo 5300 zł za metr a mieszkanie do remontu. Zbiliśmy jednak cenę do 4600. Już zaczynaliśmy się zastanawiać, że może na gotowca dobre… A tu klops – na odchodne Pani pośrednik rzuciła mimochodem „Do tego mieszkanka miasto ma prawo do pierwokupu, ale to właściwie mało prawdopodobne…”.  Oczywiście nie jest to największy z możliwych problemów. Wymaga po prostu więcej papierkologii i czasu, ale beztroska tej pani jakoś nas zniechęciła.


Z nieruchomościami możliwości oszustw jest wiele. Nie poznałam jeszcze wszystkich, ale jeżeli znacie podobne historie lub co gorsza, sami jesteście ich bohaterami – piszcie! Pomoże to mi i wielu innym początkującym inwestorom.

3. Opis mieszkania i jego stan

Czyli przedmiot sprzedaży wraz z dokładnym opisem — adres, rodzaj zabudowy, piętro, metraż, czy jest balkon, czy jest piwnica, ile pokoi i jakie. Im dokładniej, tym lepiej.

4. Cena i sposób finansowania

Cena może być podana na trzy sposoby.

• Cena za metr – słyszałam, że niektórzy wolą podać tylko cenę za metr. Następnie mierzą dokładnie nieruchomość przy użyciu dalmierza i wyliczają ostateczną kwotę, mnożąc tę cenę przez ilość metrów. W ogłoszeniach można zauważyć, że mieszkania o identycznym układzie, w tych samych dzielnicach, mają podawane różne metraże w ogłoszeniach. Może być tak, że poszczególne bloki różnią się od siebie, ale niedbałe podejście sprzedających do tego tematu wydaje mi się bardziej prawdopodobne. Jakkolwiek by było – pół metra pomyłki to koszt rzędu kilku tysięcy!

• Cena całościowa – czyli mieszkanie kupujemy za 180 tysięcy i tyle znajduje się na umowie.

• Obie ceny – podajemy w umowie cenę za metr, metraż i iloczyn tych dwóch wartości. Czyli kupujemy mieszkanie o powierzchnię 50 metrów za cenę 4000 zł/m² co razem daje nam 200 tysięcy. Taki właśnie zapis znajdziecie w mojej umowie przedwstępnej do pobrania na dole strony. Czy to opcja najlepsza? Nie wiem. Chętnie wysłucham rad bardziej doświadczonych. Halo! Są tu jacyś doświadczeni? Pomożecie towarzysze?

Oprócz ceny, w umowie musi znaleźć się informacja o sposobie finansowania. Czy bierzemy kredyt, czy płacimy gotówką? Jeżeli wspomagamy się kredytem, należy wskazać Bank i termin, w którym powinniśmy dostać pieniądze.


Na koniec zostaje nam kwestia zaliczki i zadatku.
Zadatek i zaliczka to dwie zupełnie różne rzeczy. Zaliczkę płacimy i jak się rozmyślimy, to sprzedający musi ją zwrócić. Wbrew pozorom, o wiele lepszym rozwiązaniem jest jednak zadatek. Jest to suma pieniędzy, jaką płacimy podczas podpisywania umowy przedwstępnej, która różni się od zaliczki tym, że:

• jeżeli kupujący się rozmyśli — pieniądze przepadają,

• jeżeli sprzedający się rozmyśli — musi oddać kupującemu dwa razy większą kwotę.

Przy takim rozwiązaniu obie strony są zabezpieczone na wypadek niedotrzymania słowa przez drugą stronę.

Słyszałam w jakimś podcaście, że inwestor zapłacił zadatek np. w wysokości 10 tysięcy złotych, ale sprzedający odmówił sprzedaży, ponieważ znalazł się inny chętny, który chce zapłacić ponad 20 tysięcy więcej niż inwestor. W takim wypadku Inwestor dostaje z powrotem 20 tysięcy zamiast 10 a sprzedający i tak zarabia 🙂 Są to jednak sytuacje rzadkie, chociaż się zdarzają!

Wracając do rzeczy — w umowie powinien znaleźć się zapis na temat zadatku. W jakiej jest wysokości, kiedy będzie płacony (oczywiście najlepiej w trakcie podpisania umowy), w jakiej formie i komu.

Na koniec oczywista oczywistość: zadatek lub zaliczka wliczają się na poczet zapłaty za mieszkanie. To znaczy, że jeżeli zapłacimy zaliczkę w wysokości 10 tysięcy, to kredyt bierzemy na kwotę niższą o tę sumę!

5. Informacje dotyczące zawarcia umowy przyrzeczonej

W umowie przedwstępnej powinniśmy umieścić informacje dotyczące terminu i zasad podpisania umowy przyrzeczonej – czyli tej ostatecznej, u notariusza. Niezmiernie istotne jest wyznaczenie terminów,ponieważ bez nich sprzedający może migać się od przekazania lokalu a kupujący od zapłaty. Taka transakcja może wtedy trwać w nieskończoność.

6. Zapis o uprzątnięciu mieszkania

Wojtek Orzechowski łódzki rentier, radzi by w umowie zawrzeć również zapis dotyczący uprzątnięcia mieszkania.

Wyobraźcie sobie sytuację: Kupujecie mieszkanie na flipa.Standard: “po babci”, Wchodzicie z ekipą remontową a tu… Klops. Mieszkanie pełne babcinych rupieci. Od starej wersalki, bo “drogocenne” kryształy z ususzonymi siedliskami roztoczy w postaci kwiatków pamiętających młode lata babci. I co z tym zrobimy? Musimy posprzątać, wynieść, umyć -to wszystko kosztuje. I czas i pieniądze. Z początku sama sobie nie zdawałam sprawy z powagi sytuacji. Potem usłyszałam od Wojtka: “Gdzie to wyrzucisz?Do zsypu? Potrzebny jest kontener. Koszt małego kontenera zaczyna się od 350 zł na tydzień. A jak babcia zostawiła nam dużo kryształów i tapczanów? Masz rację!Będzie trzeba kupić większy kontener!
Zachęcam do obejrzenia filmiku Wojtka na jego kanale youtubowym. Jest konkretnie i na temat!

7. Cesja

To ciekawy punkt. W umowie przedwstępnej możemy zawrzeć zapis dający nam — kupującym możliwość wskazania osoby trzeciej, która będzie mogła dokończyć transakcję, gdy my nie będziemy w stanie. Co to nam daje w praktyce?Dokładnie to: Znaleźliśmy mieszkanie, świetna okazja. Podpisujemy umowę i płacimy pięć kafli zadatku. Jesteśmy kredytowi i bank zdecydował się pokrzyżować nam plany – albo nie udziela kredytu, albo wydłuża procedurę. W takim wypadku gdy mamy w naszej umowie przedwstępnej zapis o cesji, możemy wskazać osobę – na przykład inwestora, kogoś z rodziny lub znajomego z dużym portfelem, kto dokonuje transakcję za nas. Płaci, podpisuje umowę u notariusza i staje się nowym właścicielem znalezionej przez nas nieruchomości. A co gdy nie mamy takowego zapisu w umowie i się nie dogadamy ze sprzedawcą – zadatek przepada… Smutna wizja.

8. Spis załączników do umowy

Kupując nieruchomość, musimy się upewnić, że wszystko jest z nią okej. Do podstawowych dokumentów, które pomogą nam to ustalić, są:


• Wypis z księgi wieczystej (o ile taka istnieje) – można go znaleźć w poprzednim akcie notarialnym lub w spółdzielni,

• Akt notarialny,

• Dowód osobisty,

• Wypis z rejestru gruntów,

• Zaświadczenie ze spółdzielni o braku zaległości w płatnościach,

• Zaświadczenia z Urzędu Miasta o braku osób zameldowanych.


Zanim podpiszemy umowę, musimy zapoznać się z tymi dokumentami, by uniknąć problemów np. kupienia mieszkania z długami!


Znalazłam bardzo ciekawy wpis dotyczący dokumentów, z którymi należy się zapoznać przed zakupem mieszkania na Zainwestowani.pl. Polecam!

9. Formuły prawne

Standardowe formułki prawne, umieszczane w dobrze nam znanym podpunkcie „Postanowienia końcowe”. Znajdziesz je w umowie do ściągnięcia poniżej.

Co dalej?

Po podpisaniu umowy (bądź przed), powinniśmy udać się do banku i złożyć wniosek o udzielenie kredytu. Osobiście skłaniam się do skorzystania z usług oferowanych przez doradców kredytowych. Za ich pracę nie płacimy my. Bank im płaci. Podobno 🙂

W taki sytuacjach zawsze możemy założyć, że ich stawka w taki czy inny sposób jest wliczana w nasz koszt udzielenia kredytu. Pewności nie mam, bo nie analizowałam jeszcze tej kwestii tak dokładnie. Jeżeli coś wiecie,podzielcie się opinią w komentarzu. Będę zobowiązana!
Tak czy inaczej, taka osoba może pomóc i znacznie przyspieszyć całą procedurę. W szczególności na początku, gdy robimy to po raz pierwszy.

Z doradcami kredytowymi jak z każdym innym zawodem — trafi się na kogoś kompetentnego albo i nie. Częściej niestety to drugie. Trzeba więc chodzić na spotkania i wybadać teren.

Jakiś czas temu w Łodzi w Atlas Arenie były organizowane targi nieruchomości. Było tam sporo doradców, rozmawiałam z wieloma i wydaje mi się, że coś z tego będzie:) Jednak do tematu wrócę, jak będę się zbliżać do aktywności związanych z zaciągnięciem hipoteki.
Gdy mamy zdolność kredytową, bank ma teoretycznie 21 dni na rozpatrzenie wniosku. Praktycznie może to trwać dłużej. Z moich obserwacji wynika, że im lepiej przygotujemy nasz wniosek — upewnimy się, że nie brakuje żadnego dokumentu, tym większe szanse, że bank nie będzie się miał do czego przyczepić.

Na blogkredytowy.pl fajnie to opisali:

„Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym banki teoretycznie powinny wydać decyzję kredytową w 21. dniu od złożenia wniosku. Może wcześniej, jeśli wyrazisz na to zgodę (dobry żart, prawda?;)). Teoria swoje, a rzeczywistość swoje. Banki bardzo skutecznie obchodzą ten ustawowy termin. Czas analizy wniosku kredytowego zależy od wielu kwestii, począwszy od kompletności dokumentów, przez poziom komplikacji danego przypadku, a skończywszy na bieżącej ilości wniosków w danym momencie. Niestety wybierając bank z dobrą ofertą, musisz być przygotowany, że czas oczekiwania na decyzję znacznie się wydłuży.”

Gdy już dostaniemy zielone światło od naszego banku — umawiamy się z notariuszem i sprzedającym na podpisanie ostatecznej umowy — przyrzeczonej. Jak już pisałam, znajdą się w niej wszystkie zapisy z umowy przedwstępnej. Notariusz powinien też zadbać o odpowiednie noty prawne oraz sprawdzenie, czy kupowane przez nas mieszkanie nie jest “bublem prawnym”.

Osobiście uważam, że dobrą praktyką jest jednak “kontroling” na każdym etapie. Notariusz powinien o wszystko zadbać, ale jak nie zadba, to my będziemy mieć problemy z tego tytułu, a nie on. Wiecie, o co chodzi, prawda?


Jeżeli doszliśmy do tego momentu, to znaczy, że najprawdopodobniej jesteśmy właścicielami naszego pierwszego, wymarzonego, nowego-starego mieszkania na flipa!

Zapraszam do kolejnej części, w której opiszę, co nas czeka po zakupie. Remont. Wtedy to się dopiero zacznie! 🙂