Jak zrobić flipa? cz. 1 – Szukamy mieszkania

Flip. Kolejne słowo, które przyszło do nas z Ameryki. Puryści językowi do boju!

Często słyszę od mojej mamy pytania w stylu: „Co to ten flip? Nie można jakoś bardziej po ludzku?” albo „Aha… Czyli chcesz zrobić tego flippera, tak?”. Kocham ją!. Wydawało mi się, że tylko starsze pokolenia nie nadążają za angielskimi zapożyczeniami, ale mój kolega ostatnio, gdy rozmawialiśmy o moim nowym przedsięwzięciu, powiedział: „Możemy nazywać to jakoś inaczej? Nie podoba mi się słowo flip…”.

Zaczęłam zastanawiać się, jak w takim razie przetłumaczyć to słowo. W końcu z zawodu jestem tłumaczką. Co prawda nie ten język, ale zboczenie to samo…

Po dłuższej chwili doszłam do wniosku, że się nie da! Bo co powiem? Odsprzedanie drożej mieszkania po remoncie? No to to akurat można inaczej nazwać – handel! Jednak handel mieszkaniami nie oddaje istoty rzeczy. Słowo FLIP jest krótkie i na temat. Rozumieją je osoby z branży i można je potraktować jako żargon.

Na czym więc dokładnie polega flipowanie?

Krok pierwszy to znalezienie mieszkania w korzystnej cenie — czyli poniżej ceny rynkowej. Cena rynkowa różni się w zależności od miasta, w którym chcemy przeprowadzić naszego flipa i ulega zmianie. Ceny rosną i spadają. Obecnie mamy boom na kupowanie mieszkań, więc na zdrowy rozum, jesteśmy bliżej krachu na rynku nieruchomości niż dalej. Należy o tym pamiętać, zanim zdecydujemy się wejść w ten biznes.

Cenę rynkową możemy poznać w łatwy sposób, śledząc oferty sprzedaży na portalach takich jak:

OLXGumtree, GratkaDomiportaOto-dom i wielu innych, mniej lub bardziej znanych stronach.

Interesować nas będzie cena rynkowa mieszkania o podobnych parametrach, do takiego, które sami będziemy chcieli sprzedać.

Np. Jeżeli chcemy „sflipować” 45-metrowe mieszkanie w centrum miasta, wyremontowane na wysoki standard, to właśnie takich ofert powinniśmy poszukać na wyżej wymienionych portalach. W tym samym metrażu, lokalizacji i standardzie. Na tej podstawie można ustalić cenę, za jaką my będziemy mogli naszą inwestycję wystawić na sprzedaż.

Przykładowo w Łodzi, w dzielnicy Górna, mieszkania „na flipa” zrobione w wysokim standardzie, wystawiane są na sprzedaż za średnio 5200 zł/m2 w obecnym momencie. Jest też kilka ofert za wywołujące uśmiech na twarzy, sumy 6500 tysiąca z metra kwadratowego albo i więcej. Nie potrafię wytłumaczyć tego fenomenu… Może są ludzie, którzy lubią płacić więcej, żeby zakup był dla nich bardziej wartościowy? Może to się sprzedaje? Może Wy wiecie coś na ten temat? Napiszcie koniecznie w komentarzu.

Następnie powinniśmy obliczyć koszty przeprowadzenia inwestycji:

-kredyt (gdy nie mamy gotówki lub nie współpracujemy z inwestorem) – cena, za jaką pożyczamy pieniądze + ubezpieczenia + raty płacone w okresie trwania inwestycji + notariusz + koszt wyjścia i wejścia w kredyt,

-podatek PCC,

-koszty remontu. Wszyscy, jak jeden mąż, zalecają liczyć 1000 zł na każdy metr mieszkania,

-pośrednik, o ile zdecydujemy się na współpracę,

-czynsz za mieszkanie na okres trwania inwestycji,

-podatek. W tej kwestii są różne możliwości optymalizacji lub niepłacenia.?

Gdy poczynimy te wszystkie obliczenia. Możemy w łatwy sposób wyłonić naszego zwycięzcę — czyli cenę, za jaką możemy kupić dane mieszkanie tak, by zarobić!

Przykładowo:

Interesuje nas mieszkanie w bloku, 50 metrów. Cena, za jaką możemy wystawić takie mieszkanie na sprzedaż to 5000 zł/m2, czyli 250 tysięcy.

Wiemy, że koszty kredytu, remontu itp., to w naszym przypadku 70 tysięcy.

250 tysięcy – 70 tysięcy = 180 tysięcy

Widać więc, że przy zakupie tego mieszkania, każda kwota, niższa od 180 tysięcy to nasz zysk!

Kierując się radami „Wielkich” z tej branży – powinniśmy założyć zarobek nie mniejszy niż 20 tysięcy. Wszystko, co poniżej, nie jest opłacalne. Powiecie, 10 tysięcy to jest dużo, ale wszystko zależy od naszej perspektywy. Profesjonaliści zajmujący się nieruchomościami zarabiają duże pieniądze i 10 tysięcy nie jest dla nich stawka wartą zachodu. Jeżeli macie ochotę spróbować swoich sił jednorazowo lub 10 tysięcy jest dla Was zadowalające, to przecież nic nie stoi na przeszkodzie. Trzeba jednak pamiętać, że takie przedsięwzięcie wymaga odpowiedniego know-how, czasu i angażuje spore sumy pieniędzy. Pierwszy flip może wyjść nam raczej nieudolnie. Może na przykład wydłużyć się o kilka miesięcy, a przez to być mniej dochodowy. Może się też zdarzyć, że nie dostrzeżemy ukrytych kosztów, wad mieszkania lub zawiłości prawnych co odbije się na naszej kieszeni. W takim wypadku to przykładowe 10 tysięcy rozpłynie się w powietrzu lub – co gorsza – będziemy musieli do takiego interesu dopłacić!

Lepiej założyć sobie większy bufor i czuć się stabilniej — w szczególności, gdy to będzie nasz pierwszy raz!

Ostatnio oglądając mieszkanie w Łodzi, pośredniczka powiedziała mi, że są inwestorzy, którzy nie zabierają się za inwestycje, gdy nie zarobią więcej niż 50 tysięcy!

Ciekawe czy rzeczywiście ich model biznesowy opiera się na doborze inwestycji z tak dużym zwrotem, czy są to tylko tzw. złote strzały.

Na ten moment, ciężko mi sobie wyobrazić znalezienie takiej okazji… Obejrzałam kilka mieszkań i szczerze mówiąc, rozmowy z ich właścicielami zadziałały demotywująco i nie dają zbyt wiele nadziei na znalezienie jakiejkolwiek okazji :)

Chętnych do flipowania jak grzybów po deszczu. Jednak mądre głowy mówią, że okazje są i że trzeba szukać i że najgorszy pierwszy raz. To im wierzę. I szukam.

W każdym razie, robiąc dokładne obliczenia, jesteśmy w stanie określić przybliżoną wartość naszego zysku i na tej podstawie zdecydować się na zakup nieruchomości.

W kolejnej części serii FLIP opiszę, jak wygląda finalizacja transakcji, czyli zakup mieszkania.

04 comments on “Jak zrobić flipa? cz. 1 – Szukamy mieszkania

  • Patryk , Direct link to comment

    Droga Dagmaro, również interesuję sie tematem nieruchomości, i moja wiedza jak narazie jest czysto teoretyczna.. zrobilem tylko jednego flipa :).. polecam ci zainteresowanie sie tematem programu MONITER Filipa Kowarskiego. Z zyczeniami sukcesu Patryk Lewandowski z Grudziądza:)

    • Dagmara , Direct link to comment

      Patryk, wcale nie taka czysto teoretyczną skoro masz już flipa na koncie! Podzielisz się szczegółami? Bardzo jestem ciekawa, jak to u Ciebie wyglądało 🙂 A Moniter będzie – w niedalekiej przyszłości 😛

  • Paweł , Direct link to comment

    Witaj Dagamro , jak ocenić realną wartość nieruchomości? Wiadomo ta cena mieszkania wystawionego w ogłoszeniach sobie i życie sobie. pozdrawiam PAweł LEwandowski.

    • Dagmara , Direct link to comment

      Witaj Paweł,

      umiejętność wyceny nieruchomości wiąże się z bardzo dobrym rozpoznaniem rynku, na którym chcesz działać. Może nie powiem niczego nowego, ale trzeba chodzić non stop po nieruchomościach, negocjować, spotykać się z ludźmi z branży i stale obserwować portale ogłoszeniowe oraz grupy na fb.
      Wiadomo, że cena ofertowa zazwyczaj jest ustawiona z górką. Cała zabawa polega na tym, żeby wyciągnąć od sprzedającego jak wysoka jest ta górka 🙂 Do tego przydadzą się umiejętności negocjacyjne (polecam Wojtka Woźniczkę). W jakim mieście działasz? I na jakim jesteś etapie?

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Polityka Prywatności